나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50059 [1] 전라남도 해남군 문내면 학동리 86 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 학동리 소재 "삼정마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전 및 비닐하우스 재배사 등이 혼재하는 해안농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약3~4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

1. 특별매각조건(농지취득자격증명서 제출요-미제출시 보증금 미반환) 있음
2. 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 해남지원 2026타경50059 (1)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 학동리 86

용도: 전 (농지)

감정가: 65,318,000원

토지면적: 2969.00㎡ (약 899평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비아신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 학동리 소재 "삼정마을" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 전 및 비닐하우스 재배사 등이 혼재하는 해안농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

서측으로 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역으로, 1,000㎡ 이상 시에는 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육이 제한되며, 모든 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2016년 8월 29일자 비아신용협동조합의 근저당권 (채권액 52,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 약 95,334,138원 (근저당 52,000,000원 + 임의경매 신청 채권 43,334,138원)으로 파악됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 추후 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 생활 환경

본건은 농경지대로서 일반적인 상권 형성은 제한적입니다. "삼정마을" 인근의 농업 중심 지역입니다.

가까운 시내 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량을 이용한 접근은 가능합니다.

주변 시설에 대한 상세 정보는 별도의 확인이 필요합니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제약

특별매각조건으로 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다. 농지취득자격증명은 관할 시·구·읍·면에서 발급받아야 합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 농지 활용에 있어 일부 제약이 따릅니다.

5.2. 물리적 제약

토지 형태는 부정형이며 완경사지로서 토지 이용의 형태에 제약이 있을 수 있습니다.

인접 토지와의 정확한 경계 확인은 측량 등 별도의 절차가 필요합니다.

5.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상이므로, 추후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 권리 행사 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 문내면에 위치한 계획관리지역의 농지입니다. 해안 농경지대에 속하며 차량 접근성은 보통 수준입니다. 농지로서의 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 가축 사육 제한 등의 토지 이용 관련 규제가 존재합니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 농림지역에 비해 잠재적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 낙찰 후 농지 관련 규제 완화 또는 지역 개발 계획 수립 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 65,318,000원을 기준으로 하되, 해당 지역의 실제 농지 거래 시세, 본건의 개별적인 토지 상태 및 주변 환경, 그리고 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 검색된 자료에 따르면 인근 유사 토지의 실거래가가 평당 약 6만 원에서 12만 원 범위로 나타나고 있으며, 본건의 평당 감정가는 약 7만 2천 원 수준입니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 그 절차를 사전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다. 본건의 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 과도한 경쟁은 지양하는 것이 바람직하며, 추가적인 현장 조사와 상세한 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.