나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50302 [1] 전라남도 순천시 동외동 68-12 순천강남타워 4층401호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 동외동 소재 성동초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 간선도로변 한산한 상가지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 차량 출입 용이하고, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 내 4층401호 업무시설로서, 1동건물의 외벽은 석재 붙임 마감, 후면은 몰탈위 페인팅, 내벽은 페인팅, 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

공부(건축물대장)상 학원, 사무소이나 현 공실임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비함.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형이고, 1동의 건물의 용도는 업무시설 등입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로 및 소로에 접하고 출입도로 상태 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(2025-11-14)(도시재생선도지역 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(저촉), 학교(저촉), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 공실로서 임대 내역 미상입니다.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경50302 (1)

소재지: 전라남도 순천시 동외동 68-12 순천강남타워 4층 401호

용도: 업무시설 (건축물대장상 학원, 사무소)

감정가: 468,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천제일신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 88.68㎡ (약 26.83평)

건물면적: 480.07㎡ (약 145.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 총 건물 면적: 5190.68㎡

건축물대장상 대지 면적: 747㎡

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

3. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

전라남도 순천시 동외동 소재 성동초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 간선도로변의 한산한 상가지대로 형성되어 있습니다.

순천강남타워는 전라남도 순천시 강남로 93 (동외동)에 소재하며, 2001년 9월 20일에 사용 승인되었습니다.

해당 건물은 9층 규모에 총 50개의 호실이 있으며, 주차는 40대 가능하고 승객용 엘리베이터는 2대 구비되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

간선도로변에 위치하여 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 도로 교통 사정이 양호합니다.

대지권의 목적인 토지는 대로 및 소로에 접하고 있어 출입 도로 상태가 무난합니다.

4. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않아 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 순천제일신용협동조합의 근저당권 (채권금액 252,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현 공실 상태로 임대 내역은 파악되지 않아 임차인 현황은 없습니다.

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 이력은 다음과 같습니다.

* 2002-09-09: 김용순 (소유권이전청구권가등기)

* 2008-05-14: 주식회사운천 (소유권이전)

* 2016-03-23: 케이제이리츠유한회사 (소유권이전, 매매)

이 외 순천제일신용협동조합의 근저당권(말소기준권리), 통영세무서장 및 순천시의 압류 내역이 존재하며, 최종적으로 순천제일신용협동조합의 임의경매 개시결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부 채권 총액: 252,000,000원

5. 상권 분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 전라남도 순천시 동외동, 성동초등학교 인근의 간선도로변 상가지대에 위치합니다.

주변 지역은 상업 시설과 학교 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(도시재생선도지역) 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

순천 지역의 경매 시장은 최근 매각률이 점차 상승하는 추세에 있으며, 이는 부동산 시장의 활성화를 기대하게 하는 요소로 볼 수 있습니다.

6. 생활 정보

5.1. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트 슬래브 지붕으로, 9층 건물 중 4층 401호에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 페인팅, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되었습니다.

공부상 용도는 학원 및 사무소이나, 현재는 공실 상태입니다.

5.2. 내부 상태 및 설비

건물 내에는 급, 배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

약 6년 전부터 공실 상태였던 3층과 4층에 대한 관리비 약 2,000만원이 미납된 상태입니다. (2026.03.16. 현황조사일 기준)

6.2. 장기 공실

본 물건은 약 6년 전부터 현재까지 공실 상태로 확인되었습니다.

현 공실 상태로 임대 내역 및 수익 정보는 미상입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역(도시재생선도지역), 대로3류, 소로3류, 학교, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 전라남도 순천시 동외동에 위치한 순천강남타워 내 업무시설(401호)입니다. 성동초등학교 인근 간선도로변에 자리하여 교통 및 접근성은 양호하나, 주변은 한산한 상가지대입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 9층 건물 중 4층에 위치하며, 공부상 학원 및 사무소 용도이나 현재 공실입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 약 2,000만원의 미납 관리비와 약 6년간의 장기 공실 이력이 확인되어, 인수 시 추가 비용 발생 및 임대 수익 창출에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 토지이용계획상 다양한 용도 지역 및 지구에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 순천시 중심 상권 인근에 위치하여 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 대로와 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 도시재생선도지역 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 468,000,000원입니다.

최근 순천 지역 경매 시장은 매각률이 점차 상승하는 추세이며, 지방 아파트 경매 시장에서 높은 입찰 경쟁률이 나타나는 사례가 있습니다.

입찰가 산정 시에는 건물의 현재 상태(장기 공실, 미납 관리비 등)와 순천 지역의 전반적인 부동산 경기, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사와 지역 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.