나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50273 [1] 전라남도 여수시 호명동 1397 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2)는 전라남도 여수시 호명동 소재 자내리마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근교 농촌지대임.

교통상황

기호(1),(2) : 본건까지 소형차량출입 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 일반 적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 부정형 완경사로서, 단독주택부지임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1),(2) 토지 지상에 기호(ㅁ) 제시외수목 등(조경수, 정원석 등)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3(가)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 단층 주택으로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 드라이비트, 판넬 등. 내벽 : 벽지도배, 판넬. 창호 : 하이새시 유리창임. 기호4(나)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 주택으로서, 외벽 : 드라이비트. 내벽 : 벽지도배, 몰탈위페인팅. 창호 : 하이새시 유리창임.

이용상태

기호3(가),기호4(나) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호3(가),기호4(나) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1)~(2) 토지 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(ㄱ) '조립실 판넬조 판넬지붕, 창고 약 2.6㎡, 제시외건물(ㄴ) '경량철골조 판넬지붕, 약 9.6㎡, 제시외건물(ㄷ) '경량철골조 판넬지붕, 약 25.2㎡, 제시외건물(ㄹ) '목조 강화플라스틱지붕, 약 11.6㎡이 소재함.

공부와의 차이

기호3(가) 의뢰목록상 철근콘크리트구조 슬래브지붕이나, 증축부분은 경량철골조 판넬지붕임. 기호4(나) 의뢰목록상 소재지가 호명동 1397번지이나, 현황 1397-2번지에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 정원석 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 순천지원 2026타경50273 (1)

소재지: 전라남도 여수시 호명동 1397

용도: 단독주택

감정가: 535,388,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 좌수영새마을금고

1.2. 면적 정보

토지 면적: 1237.70㎡ (약 374.43평)

건물 면적: 141.70㎡ (약 42.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 49.00㎡ (조립실 판넬조 판넬지붕 창고 약 2.6㎡, 경량철골조 판넬지붕 창고 약 9.6㎡, 경량철골조 판넬지붕 약 25.2㎡, 목조 강화플라스틱지붕 약 11.6㎡)

1.3. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 정원석 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 호명동 소재 자내리마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근교 농촌지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 여수 시내로 진입이 비교적 용이하며, 68번, 73번, 76번 등 다수의 시내버스가 경유함.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 부정형 완경사로서 단독주택 부지로 이용 중임. 북측으로 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 채권 채무 관계

말소기준권리인 좌수영새마을금고의 근저당권(을10, 을2)은 2020년 10월 13일 설정되었으며, 현재 임의경매 개시결정(2026타경50273) 역시 동 채권자로부터 진행 중임. 등기부상 기재된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권액: 843,865,870원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이상훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금이 없는 임차인임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않음.

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 호명동은 근교 농촌지대로서, 주거 및 농업이 주를 이루는 지역임. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 여수 도심으로의 접근성도 보통 수준임. 주변에 소규모 마트, 학교 등이 위치할 것으로 예상됨. 아쿠아플라넷 여수, 거북선대교, 하멜 등대 등 여수의 주요 관광지와는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치함.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 주택에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 소각장, 장례식장 등)이 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공부와의 차이

* 기호3(가) 건물: 의뢰목록상 철근콘크리트구조 슬래브지붕이나, 증축 부분은 경량철골조 판넬지붕임.

* 기호4(나) 건물: 의뢰목록상 소재지가 '호명동 1397번지'이나, 현황은 '호명동 1397-2번지'에 소재함.

6.2. 제시외 건물 및 수목

건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(창고 약 49㎡)과 수목, 정원석 등이 포함되어 매각됨. 이들 포함 여부 및 가치에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 토지 점유 관련 문제

물건명세서상 토지 동측 일부가 타인 소유 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 차고 약 28.8㎡)에 점유되고 있다는 내용이 있어, 이에 대한 확인 및 해결 방안 검토가 필요함.

6.4. 가축사육제한구역

본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 활동에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 호명동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 374평)을 보유하고 있음. 농촌지대 근교에 위치하여 비교적 조용한 환경을 갖추고 있으며, 소형차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 여건은 갖추고 있음. 제시외 건물, 수목, 정원석 등이 포함되어 있으며, 감정가는 5억 3천만원대임.

다만, 건물 공부상 증축 부분의 구조 차이 및 소재지 불일치, 타인 소유 건물에 의한 토지 점유 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 사전에 철저한 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 374평의 토지는 향후 증축 또는 재건축 시 충분한 활용 가치를 제공할 수 있음.

* 농촌 전원생활 적합: 조용하고 한적한 환경을 선호하는 수요에게 적합한 입지임.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물 및 수목, 정원석까지 일괄매각되어 추가적인 권리관계 복잡성을 줄임.

* 인수되는 권리 없음: 임차인의 대항력이 없고, 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수에 대한 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 535,388,000원임. 주변 지역의 단독주택 매매 시세 조사 결과, 유사 면적 및 입지 조건의 주택들이 4억 5천만원에서 6억원 사이에서 거래되는 것으로 파악됨.

본건은 제시외 건물 포함, 건물 공부와의 차이, 타인 소유 건물에 의한 토지 점유 가능성 등 일부 리스크 요인을 고려해야 함. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

예상 입찰가: 4억 2천만원 ~ 4억 8천만원 선 (감정가 약 79% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.