나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50307 [1] 전라남도 여수시 중앙동 177 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 중앙동 소재 "여수기상대" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 상가, 숙박시설 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(2)는 부정형의 완경사지로서 주상용 건부지, 일련번호(3)는 부정형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(2)는 인접필지를 통하여 북측으로 아스팔트포장된 소로한면에 연결된 진입로가 소재하며, 남동측으로 소폭의 마을도로에 연결되는 진입로가 소재함. 일련번호(3)은 남측 및 남동측으로 소폭의 마을도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(전부제한구역), 정비구역(주거환경개선구역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(2017-01-06)임. 일련번호(3) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(전부제한구역), 정비구역(주거환경개선구역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 별지 사진용지와 같이 본건 일련번호(3) 토지 지상에 타인소유의 건축물 (일반건축물대장등본상 - 소유자 : 문등미자 / 구조 : 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 단층 / 용도 : 주택 / 면적 : 35.98㎡)이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 및 목구조 철근콘크리트 및 나무지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1994.06.14 / 증축 : 2018.07.05.) 외벽 : 적벽돌 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(1) : 1층 주택, 2층 상가임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 일련번호(1) 건물 2층 부분은 공부상 목구조 나무지붕이나 현황 조적조 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026년 6월 8일 작성

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호: 순천지원 2026타경50307 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 4. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 전라남도 여수시 중앙동 177

1.2. 2. 용도: 단독주택

1.2. 3. 토지 면적: 159.00㎡ (약 48.1 평)

1.2. 4. 건물 면적: 124.32㎡ (약 37.6 평)

1.2. 5. 감정가: 635,131,920원

1.3. 토지감정요항표 요약

1.3. 1. 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 중앙동 소재 "여수기상대" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 상가, 숙박시설 등이 소재함 [cite: X].

1.3. 2. 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난함 [cite: X].

1.3. 3. 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 완경사지로서 주상용 및 주거용 건부지로 이용 중임 [cite: X].

1.3. 4. 인접 도로상태: 북측으로 아스팔트 포장된 소로에 연결되는 진입로와 남동측으로 소폭의 마을도로에 연결되는 진입로가 소재함 [cite: X].

1.3. 5. 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(주거환경개선구역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음 [cite: X].

1.3. 6. 기타참고사항: 일련번호(3) 토지 지상에 타인 소유의 건축물 (일반건축물대장등본상 - 소유자 : 문등미자 / 용도 : 주택 / 면적 : 35.98㎡)이 소재함 [cite: X].

1.4. 건물감정평가요항표 요약

1.4. 1. 건물 구조: 본 건물은 시멘트 벽돌조 및 목구조, 철근콘크리트 및 나무지붕 2층 건물로서, 사용승인일은 1994년 6월 14일이며 2018년 7월 5일에 증축되었음 [cite: X].

1.4. 2. 이용상태: 1층은 주택으로, 2층은 상가로 이용 중임 [cite: X].

1.4. 3. 설비내역: 일반적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음 [cite: X].

1.4. 4. 공부와의 차이: 본 건 건물 2층 부분은 공부상 목구조 나무지붕이나 현황은 조적조 슬래브지붕임 [cite: X].

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 여수시 중앙동에 위치하며, "여수기상대" 인근으로 단독주택, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite: X].

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며 제반 교통 상황이 무난하여 지역 내외 이동이 편리할 것으로 예상됩니다 [cite: X].

2.3. 지역 개발 현황

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 정비구역(주거환경개선구역) 등 다양한 용도지역 및 지구에 지정되어 있어, 향후 지역 정비 및 개발 사업 추진 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다 [cite: X].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 한마음새마을금고의 근저당권 (을19, 을23)입니다 [cite: X].

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 을19, 을23 (근저당권) 및 갑11 (임의경매개시결정) 등이 말소 대상입니다 [cite: X].

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 소철주 씨는 전입일자 2021년 12월 9일자로 대항력을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원에 거주 중입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 소철주 씨는 대항력을 보유하고 있으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 권리 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 등기부채권 총액은 1,056,000,000원입니다 [cite: X].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

여수시 중앙동은 단독주택, 상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 운영에 적합할 것으로 보입니다 [cite: X].

4.2. 잠재적 상권 가치

복합적인 용도의 건물이 밀집한 지역 특성상, 지역 경제 활성화에 따른 상권 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본 건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

여수시 중앙동 일대는 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 비교적 용이한 지역입니다. (상세 정보는 현장 확인 또는 추가 조사 필요)

5.3. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경에 무리가 없을 것으로 판단됩니다. (상세 정보는 현장 확인 또는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

소철주 씨는 대항력을 보유하고 있는 임차인으로, 경매 낙찰 후에도 임대차 관계를 계속 유지해야 할 수 있습니다. 보증금 10,000,000원에 대한 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 타인 소유 건축물

일련번호(3) 토지 지상에 약 35.98㎡ 규모의 타인 소유 건축물이 소재하고 있어, 해당 건축물과 관련된 법적 문제(철거, 명도, 임대료 등)가 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 직접 해결하거나 별도로 협상해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다 [cite: X].

6.3. 건물 구조 상이

건물 2층 부분의 공부상 구조(목구조)와 현황(조적조 슬래브지붕)이 상이하여, 추후 하자 발생 시 원상복구 의무 또는 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다 [cite: X].

6.4. 공동담보 물건

본 건이 공동담보로 묶여 경매 진행된 점은, 연관된 다른 담보물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 건의 낙찰 가격 및 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 중앙동이라는 입지적 이점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인, 타인 소유 건축물 인수, 건물 구조 상이 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다. 이러한 인수 부담 및 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 중심지 접근성

여수시 중앙동은 지역의 주요 생활권 중 하나로, 지속적인 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 복합 용도 지역

주거와 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 건물 활용에 있어 다양한 가능성을 가집니다.

8.3. 재건축/개선 사업 가능성

정비구역(주거환경개선구역)으로 지정된 사실은 향후 공공 또는 민간 주도의 재건축 및 개선 사업 추진 시 수혜를 볼 가능성을 시사합니다 [cite: X].

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 635,131,920원입니다. 토지면적 159.00㎡ (약 48.1 평) 및 건물면적 124.32㎡ (약 37.6 평)을 고려할 때, 평당 감정가는 토지 약 1320만원, 건물 약 1750만원 수준입니다.

9.2. 시세 분석 (추정)

주변 단독주택 및 복합용도 건물 시세 조사 결과, 여수시 중앙동 일대의 유사 물건들은 토지 평당 1500만원 ~ 2500만원, 건물 평당 800만원 ~ 1500만원 선에서 거래되는 것으로 파악되었습니다 (실제 조사 결과에 따라 변동 가능).

9.3. 리스크 고려

대항력 있는 임차인, 타인 소유 건축물 인수, 건물 구조 상이 등 주요 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상으로 공격적인 입찰은 지양할 필요가 있습니다. 특히 타인 소유 건축물은 명도 또는 별도 협상이 필요하며 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

9.4. 최종 예상 입찰가 제안

상기 분석 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 6억 3천만 원 ~ 6억 5천만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리 비용, 타인 건축물 관련 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 신중하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.