나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50299 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 주상혼용지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건내 21층 2102호로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)부지임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 광대로에, 동측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2026타경50299 (1)

1.2. 소재지

전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층2102호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

302,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

* 건물 면적: 84.45㎡ (약 25.55평) - 이는 전용면적 기준이며, 공급면적 정보는 별도 확인 필요

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.9. 주의사항

해당 없음

1.10. 특이사항

공동담보 물건

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주상복합 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북측으로는 광대로가, 동측으로는 왕복 2차로의 도로가 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2022-11-07, 120,000,000원)

* 주택임차권: 김 (2024-10-14, 112,500,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-12-12, 1,003,152,282원) - 말소

* 다수의 근저당권 (신협 등) - 모두 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-05, 112,500,000원) - 말소

* 임의경매: 비아신용협동조합 (2026-03-30, 1,086,647,886원) - 말소

* 등기부상 채권 총액: 3,238,652,282원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 112,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023-11-15

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 처리되어 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 상기 임차인의 보증금 112,500,000원은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

3.4. 말소 기준 권리

우리은행 근저당권 (2022-11-07 접수분)이 말소 기준 권리이며, 이에 따라 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주상혼용지대에 위치하여 주변으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주거 환경

아파트 단지 내 편의시설 및 인근 지역의 생활 편의시설을 공유할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 21층에 위치한 2102호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시창으로 시공되었습니다.

5.2. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

5.3. 설비 내역

급배수, 위생, 난방, 소방 설비 및 공용 승강기가 설치되어 있습니다.

5.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역에 속하며, 각종 용도지역 및 구역(대로, 중로, 가축사육제한구역, 상대보호구역)에 해당됩니다.

5.5. 체납 관리비

2026년 3월 기준 공실 상태이며, 체납 관리비 1,734,560원이 있습니다. (인수 여부는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건은 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수되는 권리상의 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련

등기부상 임차인의 주택임차권이 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

6.3. 공실 및 관리비

현황조사서상 2026년 3월 기준으로 공실 상태이며, 체납 관리비가 존재하는 점은 인수 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 공동담보 물건으로 다수의 채권이 설정되었으나, 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상의 부담은 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 체납 관리비가 존재하므로 입찰 전 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동의 입지적 장점

* 아파트로서의 일반적인 주거 선호도

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리 부담이 없음

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험 없음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되어야 합니다. 본건의 경우 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 낙찰가의 산정 시 고려되지 않습니다. 하지만 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 부동산 시장 전망, 명도 비용, 수리비, 미납 관리비 등을 종합적으로 고려한 심층적인 가치 평가가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문가의 추가적인 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.