나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50330 [1] 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 1118-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 소재「고흥청정식품단지」내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 공업나지 등이 소재하는 공업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 공업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(동강농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 LPG저장탱크가 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 지상에 향나무 등 수목이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람. ㉢ 본건 지상에 LPG저장탱크가 소재하나 타인소유로서 평가제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가)는 일반철골조 판넬지붕 단층 공장 건으로, 내·외벽: 판넬잇기 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물에 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.지상 소재 LPG저장탱크는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2026타경50330 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 전라남도 고흥군 동강면 장덕리 1118-4이며, 용도는 공장입니다. 감정평가액은 845,890,710원입니다.

* 토지 면적: 3069.10㎡ (약 928.43평)

* 건물 면적: 1024.09㎡ (약 309.79평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단

주요 특이사항으로는 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 다만, 지상 소재 LPG 저장탱크는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 고흥군 동강면 장덕리에 위치한 고흥청정식품단지 내에 자리하고 있으며, 주위는 중소규모 공장 및 공업 나지 등이 분포하는 공업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 남해고속도로 고흥IC까지 차량으로 약 10분 이내에 진입 가능하며, 15번 국도 우주항공로까지는 차량으로 3분 거리입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 세장형의 공업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(500m 제한구역 - 양, 염소, 산양) 및 농공단지(동강농공단지)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소벤처기업진흥공단입니다. 등기부등본상 권리관계를 살펴보면, 말소기준권리인 2025년 07월 01일 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을3)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,343,446,043원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 물건 보고서 작성일 기준, 임차인 현황 정보는 확인된 바 없으나, 인수 보증금 합계가 0원이라 명시되어 있습니다. 임대차 관계가 미상인 점은 향후 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 고흥군 동강면 장덕리에 위치한 동강특화농공단지 내에 자리하고 있어, 농수산물 및 식료품 가공업체 입지에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 동강특화농공단지는 2026년 준공을 목표로 조성 사업이 재추진 중에 있어, 향후 산업 활동 및 관련 인프라 구축이 활발해질 것으로 기대됩니다. 단지 내에는 식품 가공 업체들이 주로 입주하며, 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 주변에는 유사 업종의 중소규모 공장들이 분포하고 있어 산업적 연계성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 고흥군 동강면은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 면소재지를 중심으로 분포합니다.

* 편의시설: 면소재지 인근에 소규모 상점 및 관공서가 위치할 것으로 예상됩니다. 또한, 고흥군 동강면은 복지 기동대 활동을 통해 생활 불편 개선 서비스를 제공받을 수 있는 지역입니다.

* 교통망: 앞서 입지조건에서 언급된 바와 같이, 고흥IC 및 15번 국도와의 접근성이 양호한 편입니다. 고흥군 전반적으로는 경전선 연장 계획(벌교역-고흥우주선철도) 등이 추진되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 아직 미미합니다.

* 인근 주거시설: 본건은 공장용지이므로 직접적인 주거시설과의 근접성은 낮으나, 농가 주택이나 전원주택 부지가 일부 분포하는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* LPG 저장탱크: 본건 지상에 LPG 저장탱크가 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 인수 시 별도의 협의 또는 철거/이전 등의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 건물 면적 외에 제시외 건물(67.50㎡)이 존재하며, 토지 지상에는 향나무 등 수목이 식재되어 있습니다. 이들은 일괄 매각에 포함되나, 공부와의 차이, 소유권, 명도 등과 관련된 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 조건에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 산업단지 개발 관련 변동성: 동강특화농공단지 조성 사업이 재추진되고 있으나, 과거 자금난으로 공사가 중단된 이력이 있습니다. 사업 진행 상황 및 변경 사항을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 지역적 특성: 고흥군은 수도권과의 물리적 거리가 있고, 전반적으로 인구 감소 추세에 있다는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 고흥청정식품단지 내에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 일괄 매각 조건입니다. 지역특화농공단지라는 점과 교통 접근성이 비교적 양호하다는 점은 긍정적 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 매각 제외 물건인 LPG 저장탱크의 처리, 제시외 건물 및 수목에 대한 확인, 그리고 가장 중요하게는 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 고흥청정식품단지 내에 위치하여 식품 가공 등 관련 산업과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 동강특화농공단지 조성 사업 재추진으로 인한 향후 산업 인프라 개선 및 지역 경제 활성화 기대감이 있습니다.

* 양호한 교통 접근성: 고흥IC 및 주요 도로와의 접근성이 좋아 물류 이동에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 관련 복잡성을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보를 바탕으로 정확하게 이루어지기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 3~6개월간 동종 업종의 실거래 사례 및 유사 물건의 낙찰가 분석

* 현장 조사를 통한 물건의 정확한 상태, 하자, 수리 필요성 등 파악

* 임차인과의 협상을 통한 명도 비용 예측

* LPG 저장탱크 등 매각 제외 물건의 처리 비용 및 절차 확인

* 향후 동강특화농공단지 조성 사업의 구체적인 진행 상황 및 전망 평가

상기 조사 결과를 바탕으로 감정평가액, 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금을 제외하고, 명도 비용, 수리 비용, 취득세, 법무 비용 등을 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.