나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경30079 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 622-8 103동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤에스 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 '부안교육지원청' 북측 인근에 위치 하며 주변은 중.소규모아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 대중교통시설 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통 상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 103동 5층 중 4층 401호로 사용승인일 : 2020.05.28 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 적벽돌 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 :샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 1단의 부정형의 토지로 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉덕리 622-2, 626-18 : 도시지역, 제2종일반지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역. 봉덕리 622-8 : 도시지역, 제2종일반지역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역. 봉덕리 624-3 : 도시지역, 제2종일반지역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타 :--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 정읍지원 2026타경30079 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 622-8 103동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.23㎡ (약 18.52평)

토지지분: 61.23㎡ (약 18.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

건물지분: 59.725㎡ (약 18.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

주의사항: 인수되는 임차보증금 관련 면밀한 검토 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 소재 '부안교육지원청' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반지역에 속해 있으며, 일부 필지에는 소로2류(폭 8-10미터), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역 등의 용도지역 및 지구 내에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 소유권보존 등기 이후 소유권이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 12월 26일 접수된 가압류(도정임, 70,000,000원)로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-28

확정일자: 2023-06-07

대항력: 있음

비고: 을구 5번 주택임차권 등기, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (인수 보증금: 120,000,000원)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-17

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위로 대항력이 없으며, 배당받지 못할 경우 채권에 기하여 별도로 추심을 진행해야 할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 을구 5번 주택임차권(임대차보증금 120,000,000원, 전입일 2023.04.28, 확정일자 2023.06.07)이 존재합니다. 해당 임차보증금은 매수인에게 인수되며, 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 연립, 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2011년식 77.75㎡ 연립주택이 2025년 2월 120,000,000원에 거래되었고, 1993년식 72.16㎡ 다세대주택이 2025년 2월 62,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2012년식 71.17㎡ 다세대주택이 2026년 1월 140,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2020년식으로 비교적 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 부안교육지원청이 위치하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조이며, 2020년 5월 28일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 금액이며, 해당 금액만큼 실질적인 취득 원가가 상승하게 됩니다.

6.2. 권리관계 복잡성

선순위 임차권 외에 여러 권리가 등기되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 가능성이 높습니다.

6.3. 지역적 특성

부안군 부안읍 봉덕리 지역은 전반적으로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 교통 요충지와의 거리는 다소 있을 수 있습니다. 주변 토지 이용계획에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 다세대주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 120,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 투자금액을 크게 높이는 요인이므로, 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세와 감정가를 고려할 때, 인수되는 보증금 부담을 상쇄할 만한 가격 메리트가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년식 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

8.2. 입지 조건

부안군 부안읍 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 여력

향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금 부담을 감안한 실질 가치 상승 시)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건이므로, 입찰가는 이러한 부담을 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

감정가 176,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크(인수 보증금)를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 본건의 실질 가치(감정가 - 인수 보증금)는 56,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

이에 따라, 실질 가치의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위로 제안합니다.

보수적인 시작 입찰가로 50,000,000원을 제시합니다.

총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

예시: 50,000,000원 (입찰가) + 120,000,000원 (인수 보증금) = 170,000,000원

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.