나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100206 [1] 부산광역시 강서구 신호동 298-1 부산신호사랑으로부영2차 204동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 신호동 소재 '송정초등학교' 북측 인근에 위치하고 있는 부산신호사랑으로부영2차 204동 2층 202호로서, 인근 주변은 아파트단지·단지 내 상가 ·학교·공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 2층 202호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(송정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(송정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사 문화환경 보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 지방산업단지(신호지방산업단지) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2026타경100206 (1)

소재지

부산광역시 강서구 신호동 298-1 부산신호사랑으로부영2차 204동 2층 202호

용도

아파트

감정가

3억 6100만원

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

건축년도

2014년

토지면적

81. 88㎡ (약 24.77평)

건물면적

147. 10㎡ (약 44.49평)

전용면적

147. 1006㎡ (약 44.49평)

분양면적

제공된 정보 내에서 '분양면적'이라는 별도의 수치는 명확히 확인되지 않았습니다. '건물면적'과 '전용면적'이 해당 호실의 주된 사용 공간을 나타냅니다.

채권자

우리부산새마을금고 (본건 경매 신청 채권자 기준)

1.1. 입지조건

주변 환경

본 건은 부산광역시 강서구 신호동에 위치하며, 송정초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태

단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로(폭 25m~30m) 및 도로에 접해 있습니다. 또한, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(송정유치원), 역사문화환경 보존지역, 지방산업단지(신호지방산업단지), 지원시설구역 등 다양한 법규 및 개발 계획의 영향을 받는 지역입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

* 최초 소유권 보존 등기는 주식회사부영주택에서 2014년 06월 27일에 하였습니다.

* 이후 2021년 11월 12일 이애숙에게 소유권이 이전(매매)되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당은 가야동새마을금고가 2021년 11월 12일 설정한 3억 360만원입니다.

* 그 외 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당(2022년 05월 30일, 9천 600만원)이 존재합니다.

* 현재 진행 중인 임의경매는 우리부산새마을금고(구 가야동새마을금고)에서 신청한 것으로, 채권액은 2억 4023만 7885원입니다.

* 등기부상 채권 총액은 3억 9960만원입니다.

말소기준권리

2021년 11월 12일 가야동새마을금고가 설정한 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 특별히 언급된 내용은 없습니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면, 낙찰 후 모든 등기부상의 권리는 소멸됩니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 본 건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임대관계가 미상인 점은 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거지역 내에 위치한 아파트 단지로, 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다. 송정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 신호지방산업단지와 연계된 지역 특성상 배후 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주요 시설

본 건이 속한 부산신호 사랑으로 부영2차 아파트는 총 20개동, 1388세대로 구성된 대단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

교통

인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

교육

송정초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계

등기부상 채권 총액(3억 9960만원)이 감정가(3억 6100만원) 대비 높은 편입니다.

토지 이용 계획

토지이용계획상 다양한 규제(보호구역, 보존지역, 산업단지 관련)가 존재하여 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

미상 정보

임대관계가 미상으로, 혹시 모를 숨은 임차인이나 권리관계가 있는지 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 임차인 현황상 인수 보증금은 0원입니다.)

혐오시설

현재 제공된 정보 및 외부 검색을 통해 본 건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (AI로서 외부 검색 기능이 제한적입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 신호동에 위치한 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 2014년에 사용 승인된 단지로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 1388세대의 대단지로서의 안정성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지

부산 강서구의 주요 개발 지역 중 하나인 신호동에 위치하며, 송정초등학교 인접으로 학군이 우수합니다.

대단지

1388세대의 대단지로, 관리 및 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있으며, 환금성 측면에서 유리할 수 있습니다.

개발 호재

경제자유구역 및 산업단지 배후 지역으로서 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

가격

감정가 3억 6100만원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 9일 (7층): 3억 7800만원

* 2026년 2월 10일 (14층): 4억 4000만원

* 2026년 6월 13일 (6층): 3억 8500만원

본 건은 2층이며, 감정가는 3억 6100만원입니다. 최근 실거래가 평균은 약 4억원 수준으로 파악됩니다. 2층이라는 점과 경매 물건임을 감안할 때, 감정가인 3억 6100만원은 현재 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가

감정가가 3억 6100만원이고 최근 시세가 3억 7800만원 이상임을 고려할 때, 2층이라는 점을 감안하여 감정가보다 약간 높은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 인수할 보증금이 없는 점도 긍정적인 요소입니다.

본 건의 2층 위치를 고려하여, 3억 7500만원 수준을 본건의 적정 입찰가로 제안합니다. 개인의 자금 계획, 현장 조사 결과, 그리고 입찰 당시의 경쟁 상황에 따라 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.