나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10335 [1] 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 '청룡노포동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 5층 503호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 및 목재 이중창의 구조, 내부 및 내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외 및 서측으로 노폭 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박정환)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10335 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 45-2 금정더유엘프리미어 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 11.51㎡ (약 3.48평)

건물면적: 51.28㎡ (약 15.51평) (전용면적)

건물명: 금정 더 유엘 프리미어

준공일: 2022년 05월 31일

총 건물 층수: 20층 (지하 1층 포함)

본건 위치 층수: 5층

총 세대수: 113세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 '청룡노포동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 범어사역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 도로, 서측으로는 노폭 6미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 장희자 씨의 가압류(채권금액 20,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

집합건물 등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권(박정환, 180,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나, 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 확약서에 따라 임차인 박정환은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다. 따라서, 본 건의 매수인이 박정환 임차인의 보증금 잔액을 직접 인수할 가능성은 매우 낮아 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김민곤

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-20, 대항력: 없음

* 임차인: 류명호

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-10, 대항력: 없음

* 임차인: 박정환 (채권양도)

보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-06, 확정일자: 2023-02-16, 배당신고일자: 2024-09-02, 대항력: 있음 (단, HUG 확약서로 대항력 포기)

3.4. 인수되는 보증금

상기 박정환 임차인의 경우 HUG 확약서에 따라 대항력이 포기되었으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 지역은 주거단지 내 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 조용하면서도 생활에 필요한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 시내버스정류장이 위치하며, 부산도시철도 1호선 범어사역을 통해 도심 접근이 용이합니다. 또한, 행정복지센터 및 상업시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교육시설

주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 주변에는 통학이 가능한 초, 중, 고등학교가 위치해 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 문제

대항력 있는 임차인 박정환 씨의 경우, 등기부상 '인수'로 되어 있으나 HUG와의 확약서 내용으로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법률적인 검토를 통해 최종 확정하는 것이 필요합니다.

6.2. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 청룡동에 위치한 신축 아파트(2022년 준공)로, 역세권에 해당하는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 201,000,000원이며, 건물 면적은 51.28㎡(약 15.51평)입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 이러한 권리 관계의 명확성 확인이 중요한 투자 포인트입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 선호도가 높을 수 있습니다.

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범어사역과 인접하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인이 있으나, HUG와의 확약서로 인해 인수 보증금 부담이 없을 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역적 가치: 부산 금정구는 지역 내 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 201,000,000원을 기준으로 산정합니다. 임차인 박정환의 보증금 180,000,000원은 HUG 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단되므로, 이를 감안하여 시세 및 본건의 현황을 종합적으로 고려한 후 신중하게 결정해야 합니다. 실제 낙찰가는 해당 경매 물건의 현장 조사 결과, 최근 실거래가, 주변 시세, 응찰자 수 등을 종합적으로 분석하여 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.