나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10343 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 10층 1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동1가에 소재하는 보수초등학교의 남서측 인근에 위치하는 보수 에코팰리스 주건축물제1동 10층 1001호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 토성역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 10층 1001호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 창호; 새시 창호

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 공동현관기, 승강기, 기계식 주차설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선 포장 도로, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이영숙)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2026타경10343 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 10층 1001호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

195,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

* 토지지분: 7.8357㎡

* 건물면적: 53.51㎡ (약 16.19평)

* 건물지분: 53.5144㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 준공년도

2020년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 보수동3가에 소재하며, 보수초등학교의 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 토성역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 도로

서측으로는 왕복 6차선 포장 도로, 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역에 속합니다.

2.5. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산지방법원 2026타경10343 강제경매 개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2026-02-27)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 낙찰과 함께 소멸됩니다. (예: 갑4 소유권이전3번신탁등기말소, 갑5 소유권이전, 갑6 강제경매 등)

3.3. 인수되는 권리 (주의 필요)

* 주택임차권 (을1): 이영숙

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-06-22

* 대항력: 있음

* 비고: 말소기준권리보다 선순위임차인이나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서의 법적 효력에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

* 임차인: 심유리

* 보증금: 3,500,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-04-28

* 확정일자: 2026-04-27

* 배당신고일자: 2026-05-19

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 소액이고 차임이 있어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있습니다. 미배당 시 인수될 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (주택도시보증공사 제출 확약서에 의해 실질적으로 인수되는 보증금은 없는 것으로 해석될 수 있으나, 최종 판단은 법원에서 내립니다.)

3.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 정보가 존재하며, 이영숙 임차인 관련 HUG의 확약서 제출이 권리분석의 핵심입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4.2. 임대관계

임대 관계는 미상입니다.

4.3. 최근 매매 정보

제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 1월 22일에 20,300만원 (203,000,000원)에 직거래된 사례가 있습니다.

4.4. 건물 특징

* 건축년도: 2020년

* 세대수: 총 72세대

* 층수: 20층 건물

* 전용면적: 53.5144㎡ (약 16.19평)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 보수초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 이용이 편리합니다.

5.3. 교통

시내버스정류장 및 도시철도 1호선 토성역이 인접하여 교통이 양호한 편입니다.

5.4. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 20층 건물

* 설비: 급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

선순위 임차인 이영숙(보증금 2억원)은 대항력이 있으나, HUG 제출 확약서의 효력에 따라 인수 부담이 없을 수도 있습니다. 확약서가 무효로 판단될 경우 2억원의 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 또는 임대 중인지 여부에 따라 명도 및 임대 수입 확보에 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 채권자 경매

채권자인 주택도시보증공사의 총 채권액은 217,989,885원입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구 보수동에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성과 교통 여건이 우수하며 건물 자체도 비교적 신축에 해당합니다. 가장 큰 쟁점은 선순위 임차인 이영숙 씨와 관련된 HUG의 확약서입니다. 이 확약서가 법적으로 유효하다고 인정될 경우, 임차보증금 인수 부담 없이 시세에 근접한 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 반대로 확약서의 효력이 인정되지 않으면 상당한 금액의 보증금을 추가로 인수해야 하는 위험이 따릅니다. 따라서 본건의 실질적인 가치는 해당 확약서의 법적 해석에 크게 좌우될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG 확약서 법적 효력 검토

이영숙 임차인의 보증금 2억원 인수 여부를 결정짓는 HUG 제출 확약서의 법적 효력 및 실효성에 대한 법률 전문가의 면밀한 검토가 최우선적으로 필요합니다.

8.2. 시세 대비 경쟁력

최근 실거래가(203,000,000원) 및 감정가(195,000,000원)를 고려할 때, 만약 보증금 인수 부담이 없다면 낙찰가 수준에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

부산 중구 지역의 향후 개발 계획이나 도시 재생 사업 등 추가적인 호재가 있다면 장기적인 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 2025년 1월에 20,300만원 (203,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(195,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건의 예상 입찰가는 선순위 임차인 이영숙 씨의 보증금 2억원 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

* HUG 확약서 효력 인정 시 (보증금 인수 부담 없음 가정):

* 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여, 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 법원 경매의 특성상 시세보다 낮은 금액으로 낙찰될 가능성도 있으나, 인기 있는 지역 및 물건의 경우 시세 이상으로 입찰될 수도 있습니다.

* HUG 확약서 효력 불인정 시 (보증금 2억원 인수 필요):

* 이 경우, 실제 투입될 총 금액은 (낙찰가 + 2억원)이 됩니다. 따라서 입찰가는 총 부담액이 시세(약 20,300만원)를 초과하지 않는 선에서 신중하게 결정해야 하며, 1억 5,000만원 이하 로 매우 보수적으로 접근해야 할 수 있습니다.

* 추가 고려사항:

* 임차인 심유리 씨의 보증금 3,500,000원은 배당 여부에 따라 인수될 수도, 안 될 수도 있습니다.

* 본 물건에 대한 법률 전문가의 자문을 받아 HUG 확약서의 법적 효력을 명확히 확인하는 것이 최우선입니다. 이 정보가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.