나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10117 [1] 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층101호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '진주종합경기장' 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 도로변 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성되어져 있음.

교통상황

차량출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1~6) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층건 내 1층 101호, 103호, 104호, 105호, 2층 201호, 3층 301호로서, 기호(1)~(4) 1층 101호, 103호, 104호, 105호 외벽 : 화강석붙임 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호임. 기호(5~6) 2층 201호, 3층 301호 외벽 : 스톤코트 등 마감 내벽 : 페인트마감

이용상태

기호(1) : 식당으로 이용중임. 기호(2) : 일반음식점(카페)으로 이용중임. 기호(3) : 미용실로 이용중임. 기호(4) : 식당으로 이용중임. 기호(5)~(6) : 주차장으로 이용중임.

설비내역

옥내 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이트 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지로서, 근린생활시설 및 주차장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측과 남서측으로 각각 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-60)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-61)(접합), 주차장(2015-12-14)(주68), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 3-62)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록 5,6 지분매각임.
-목록 5,6 은 목록 1~4에 화체된 공용부분(주차장)으로 일반적인 거래관행상 일괄거래되고 있는것으로 감정평가되어 일괄매각함.
-호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물현황도로 조사하였으므로 경매 입찰시 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 진주지원 2026타경10117 (1)

소재지: 경상남도 진주시 에나로77번길 5-12 (충무공동)

해당 물건은 건물 내 1층 101호, 103호, 104호, 105호, 2층 201호, 3층 301호의 토지 및 건물 지분으로 구성되어 있습니다.

건물 용도는 자동차 관련시설입니다.

1.2. 면적 및 용도

토지 면적: 588.06㎡ (약 177.95평)

토지 지분: 590.625㎡ (약 178.77평)

건물 면적: 1598.83㎡ (약 483.95평)

건물 지분: 1611.5182㎡ (약 487.73평)

건물 제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

각 호별 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 101호: 식당

* 103호: 일반음식점(카페)

* 104호: 미용실

* 105호: 식당

* 201호, 301호 (목록 5, 6): 주차장 (공용부분)

1.3. 감정가 및 기타 정보

감정가: 191,500,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO

특이사항: 지분매각, 일괄매각. 목록 5, 6은 목록 1~4에 포함된 공용부분(주차장)으로 일반적인 거래 관행상 일괄 거래되는 것으로 감정평가되어 일괄 매각합니다. 호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물 현황도로 조사되었으므로, 경매 입찰 시 반드시 현장에서 확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '진주종합경기장' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 도로변 근린생활시설 및 주거지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 동측, 서측 및 남서측으로 각각 2차선 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.2. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12m), 중로3류(폭 12~15m), 주차장, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

진주종합경기장과 인접해 있으며, 주변 지역은 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 혁신도시 개발 예정 지역으로 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다. 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 9월 4일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당(을2, 채권 최고액 936,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 소유권 관련 등기(갑구)는 낙찰로 인해 모두 말소되지 않고 인수가 될 수 있습니다. 다만, 본 사건의 채권자는 진주남부농업협동조합으로, 해당 근저당권자가 임의경매를 신청(을18, 2026년 2월 27일 접수, 채권액 830,438,043원)하였으므로, 경매 절차 진행에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인의 경우 대항력이 없습니다.

* 임차인: 강

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2026-01-29

확정일자: 2026-04-06

배당신고일자: 2026-04-06

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 550,000원

전입/사업일자: 2023-04-24

확정일자: 2026-04-14

배당신고일자: 2026-04-16

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2022-12-12

확정일자: 2026-04-21

배당신고일자: 2026-04-21

대항력: 없음

* 임차인: 진

보증금: 10,000,000원

차임: 880,000원

전입/사업일자: 2025-06-09

확정일자: 2026-05-27

배당신고일자: 2026-05-18

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 없습니다. (총 0원)

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 절차 진행 시 임차인들과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 물건은 자동차 관련 시설로 허가되었으며, 현재 1층은 식당, 카페, 미용실 등 근린생활시설로 이용 중입니다. 2, 3층 일부(201호, 301호)는 주차장으로 이용되고 있으며, 이는 건물 전체의 공용 부분으로 일괄 매각 대상입니다.

4.2. 상권 특징

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다. 진주종합경기장 인근이라는 점은 잠재적인 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 자동차 관련 시설 허가를 받았으나, 현재는 다양한 업종의 임대가 이루어지고 있어 활용도가 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 옥내 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있어 이용에 편리합니다.

5.2. 건축 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임, 스톤코트 등으로 마감되었고, 내벽은 페인팅, 인테리어 마감, 샤시 창호 등이 사용되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각의 특성

본 건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다. 이는 물건의 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다. 따라서 다른 공유자와의 재산권 행사, 관리, 처분 등에 있어 협의가 필요하며, 단독으로 모든 결정을 내릴 수 없다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 건물 표시 불명확성

집합건축물대장상의 건축물 현황 도로 조사되었으며, 호별 표시가 없어 경매 입찰 시 현장 확인이 필수적입니다. 이는 실제 면적, 경계, 사용 가능 범위 등에 대한 착오가 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.3. 채무 총액 및 권리 소멸

전체 등기부채권 총액은 2,213,648,369원으로 상당한 규모입니다. 그러나 경매의 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 거의 없습니다. 다만, 선순위 등기 등은 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (본 사건의 경우, 선순위 근저당권자가 경매를 신청하여 대부분의 후순위 권리는 소멸 예정임)

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 충무공동의 우수한 입지에 위치하며, 자동차 관련 시설로 건축되었으나 현재 다양한 근린생활시설로 활발하게 이용되고 있는 점이 특징입니다. 진주종합경기장 인근이라는 점과 편리한 교통 접근성 또한 장점입니다. 그러나 지분매각이라는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 또한, 호별 표시 불명확성은 입찰 전 철저한 현장 조사를 요구합니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 명도는 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 진주종합경기장 인근, 혁신도시 개발 예정 지역에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 다양한 활용 가능성: 자동차 관련 시설 허가 외에도 현재 식당, 미용실 등 다양한 업종으로 임대가 가능하여 수익 창출 잠재력이 높습니다.

* 공용부분 일괄매각: 주차장 등 공용부분이 일괄 매각되어 관리가 용이합니다.

* 명도 용이: 현재 임차인 모두 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 지분매각으로 진행되며, 현재 파악된 임차인들에게 인수해야 할 보증금은 없습니다 (총 0원). 따라서 예상 입찰가는 감정가 191,500,000원을 기준으로 하되, 물건의 지분매각 특성, 실제 현장 조사 결과, 향후 예상되는 명도 비용, 공유자들과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.