나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10230 [1] 경상남도 통영시 도남동 484-4 통영성원아파트 5동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도남동 소재 "한려초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 학교 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물내 제11층 제1106호로서, [사용승인일 : 1996.03.28] 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 하이샷시창호 마감임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

제반 급·배수 및 위생설비, 승강기 설비, 각층 소화전 등이 되어 있으며, 가스보일러 에 의한 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 동측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하며, 옥외 주차시설은 보통시됨

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 인근주민 의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

-토지에 관하여 별도 등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음.
-신청채권자 서울보증보험 주식회사부터 2026.07. 15.자에 '임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 동의한다'는 내용의 확약서(포기서)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2026타경10230 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 통영시 도남동 484-4번지에 위치한 통영성원아파트 5동 11층 1106호입니다.

토지 면적은 37.26㎡ (약 11.27평)이며, 건물 면적은 49.89㎡ (약 15.09평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정평가액은 82,300,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)입니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 통영시 도남동 소재 "한려초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 대상 토지는 동측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 옥외 주차 시설은 보통으로 평가됩니다.

* 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 한국투자저축은행의 가압류 (6,004,042원)입니다.

* 등기부등본 상 말소 대상 권리로는 한국투자저축은행, 엔에이치농협캐피탈주식회사, 에스비아이저축은행의 가압류와 서울보증보험의 강제경매 개시결정 등이 포함되어 있습니다.

* 임차인 현황: 한국토지주택공사 (LH)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 1월 7일, 확정일자 2021년 12월 23일입니다.

* 주의사항: 한국토지주택공사(LH) 임차권은 대항력이 없습니다.

* 채권자 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서(포기서)가 제출되었습니다.

* 이에 따라 임차인의 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액은 0원입니다.

* 토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 본건 부동산과는 무관한 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주거지 내 상권으로 분류됩니다.

* 인근에 한려초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 상권이 발달해 있습니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 주변의 소규모 상업시설을 이용할 수 있으며, 통영시 중심 지역까지 이동 시 더 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 제11층 제1106호입니다. 1996년 3월 28일 사용 승인되었습니다.

* 내부 마감: 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

* 설비: 급·배수 및 위생설비, 승강기 설비, 소화전, 가스보일러에 의한 난방시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주차: 아파트 총 주차 대수는 150대 (지상 1대, 지하 3대)로, 세대당 주차 가능 대수가 다소 부족할 수 있습니다. (건축물표제부상 주차 대수 1610면/140대 기재, 실제는 다를 수 있음)

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재: 비록 임차인의 대항력이 없고 SGI로부터 보증금 잔액 포기 확약서가 제출되었으나, 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 인수 시 추가적인 검토 및 확인이 필요할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권 회수를 위한 강제경매 절차이므로, 경매 진행 상황에 따라 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축 연식: 1996년 준공되어 30년 가까이 된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 재건축 등에 대한 장기적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지 별도 등기: 해당 물건과는 무관하지만, 일반적으로 토지별도 등기 물건은 복잡한 권리관계가 있을 수 있어 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건 통영성원아파트 5동 11층 1106호는 통영시 도남동에 위치한 주거용 아파트로, 입지 및 교통 환경은 무난한 편입니다. 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 82,300,000원 대비 시세가 형성되어 있으며, 11층이라는 층수 이점을 고려하면 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 부재 및 SGI의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다. 다만, 건물의 노후화 및 복잡한 권리관계(SGI 인수 조건, 토지 별도 등기 등)는 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: SGI의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인근에 위치하며, 도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 시세 반영: 최근 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 통영시 지역 개발 및 부동산 시장 회복 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 평형(49.89㎡)의 매매가는 2026년 4월 5,000만원~7,950만원, 2026년 6월 6,150만원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 11층으로, 4층이나 10층 거래가보다 높게 평가될 수 있습니다. 감정가는 82,300,000원입니다.

임차 보증금 인수 부담이 없는 점, 11층이라는 층수 이점, 그리고 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 판단됩니다.

보수적인 접근을 고려하여, 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.