나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10289 [1] 경상남도 김해시 관동동 448-1 팔판마을부영그린타운3차 312동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 "관동중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지하1층 지상15층 내 11층 1101호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감, 창호 : pvc 창호 등 마감 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북측으로 노폭 약 24미터 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 18미터 내외의 도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

관동동 448-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2020-10-23), 지구단위계획구역(공동), 지구단위 계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그린유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 창원지방법원 2026타경10289 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 관동동 448-1 팔판마을부영그린타운3차 312동 11층 1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 5천만원

* 토지 면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

* 건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근저당권자)

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* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 ~ 지상 15층 중 11층

* 사용승인일: 2004년 5월 29일

* 토지 형상: 사다리형

2. 입지조건

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* 주변 환경: 본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 "관동중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변 환경은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 여건: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(25~30m), 중로1류(20~25m), 중로3류(12~15m) 등 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 역사문화환경보존지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

2. 권리분석

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* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 1월 18일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (권리금액: 158,400,000원)

* 이외 권리: 2022년 6월 13일 주식회사티플레인대부 근저당권 (권리금액: 13,000,000원), 2026년 3월 6일 농업협동조합자산관리회사 임의경매 개시결정 (권리금액: 115,474,928원)

* 상기 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 171,400,000원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유자에 대한 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

2. 상권분석

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* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 총 1,304세대의 대단지 아파트인 팔판마을3단지부영에 속해 있어, 단지 규모를 바탕으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

2. 생활정보

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* 단지 정보

* 아파트명: 팔판마을3단지부영

* 건축 연도: 2004년 (준공 2004년 5월 29일)

* 총 세대수: 1,304세대 (18개동)

* 주차 대수: 총 1,085대 (지하 511대, 지상 574대)

* 최고층수: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 면적 정보

* 전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지 지분 면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

2. 잠재적 리스크

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* 법적 제한: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하므로 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 명도 리스크: 임대 관계가 미상이므로, 정확한 점유 현황 파악 및 명도 협상에 신중을 기해야 합니다. (인수되는 보증금은 없습니다.)

* 혐오시설 조사: 본건 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사하였으나, 현재까지 확인된 사항은 없습니다.

2. 종합 의견

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* 본 물건은 김해시 관동동에 위치한 아파트로, 교육시설(관동중학교) 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

* 건축된 지 20년이 경과하였으나, 15층 건물 중 11층으로 일조 및 조망 면에서 유리한 층수에 위치하고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하고 안전합니다.

* 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서의 변수로 작용할 수 있으나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

2. 투자 포인트

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* 등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치와 주변 편의시설을 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 11층이라는 선호도 높은 층수에 위치하여 시장 가치가 높습니다.

* 양호한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 3일, 3층, 12,700만원

* 2026년 7월 9일, 14층, 16,000만원

* 2026년 7월 29일, 11층, 12,700만원 (본건과 동일 층수)

* 감정가는 1억 5천만원입니다.

* 본건의 전용 면적 59.99㎡ (약 18.15평) 기준, 최근 11층 실거래가는 1억 2천 7백만원으로 확인됩니다.

* 14층 거래 사례(1억 6천만원)는 최고층부에 대한 프리미엄이 반영된 것으로 보이며, 11층 거래 가격을 기준으로 할 때 현재 시세는 1억 2천 7백만원에서 1억 4천만원 사이로 추정됩니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가(1억 5천만원) 대비 약 90% ~ 96% 수준인 1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천 5백만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.