나이스옥션 법원경매 울산 2026타경135 [1] 울산광역시 남구 옥동 191-58 성도아파트 12층1215호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 옥동 소재 '울산지방법원' 남동측 인근에 위치하는'성도아파트'12층 1215호 로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 25층 건물 내 12층 1215호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북동측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 공부상 동표시가 없으나 15호~18호가 소재하는 건물 외부에 103동으로 표시되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임 기타사항없음

물건 비고

공부상 동표시가 없으나 15호~18호가 소재하는 건물 외부에 103동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2)

1.1. 사건 및 부동산 개요

(빈 줄 2)

사건번호: 울산지방법원 2026타경135 (1)

부동산 강제경매 사건입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 채권자는 박OO입니다.

1.2. 물건 상세정보

(빈 줄 2)

소재지: 울산광역시 남구 옥동 191-58 성도아파트 12층 1215호

용도: 아파트

감정평가액: 370,000,000원 (삼억 칠천만원)

1.3. 토지 정보

(빈 줄 2)

총 필지 수: 2필지

토지 면적: 30.28㎡ (약 9.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

(빈 줄 2)

건물 면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

해당 호수: 12층 1215호

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 25층 건물 내 12층

사용승인일: 1997년 12월 29일

주차 대수: 총 141대 (지하 85대, 지상 56대 - 출처: 아파트 정보)

2. 입지조건

(빈 줄 2)

2.1. 위치 및 주변 환경

(빈 줄 2)

본건은 울산광역시 남구 옥동 소재 '울산지방법원' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

(빈 줄 2)

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본건 동측 및 북동측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

(빈 줄 2)

해당 토지는 제3종일반주거지역에 속합니다.

소로1류(폭 10m~12m)(접합) 지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

(빈 줄 2)

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 사항

(빈 줄 2)

본 건의 말소기준권리는 2022년 06월 24일 접수된 국민은행 근저당권(을21)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 내역은 확인되지 않습니다.

3.2. 채권 현황

(빈 줄 2)

* 국민은행 근저당권: 214,500,000원 (말소기준권리, 을21)

* 국민은행 근저당권: 108,000,000원 (을22)

* 박진우 강제경매: 140,593,643원 (채권자, 갑11)

총 등기부채권 금액은 322,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

(빈 줄 2)

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도, 임차인의 존재 여부 및 권리 관계는 경매 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 문제가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

(빈 줄 2)

4.1. 주변 상권

(빈 줄 2)

본건은 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

(빈 줄 2)

주변에 학교가 위치하고 있으며, 단지 내외에 편의시설이 갖추어져 있어 주거 생활에 적합한 환경입니다.

4.3. 주차 및 관리

(빈 줄 2)

성도아파트의 총 주차 대수는 141대입니다.

아파트 관리사무소 연락처는 052-272-7976입니다.

5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2)

5.1. 공부상 동표시 차이

(빈 줄 2)

등기부 및 공부상 해당 건물의 동 표시는 없습니다.

하지만 건물 외부에 '103동'으로 표시되어 있어, 실제 거주하거나 관리 시 혼동이 발생할 수 있습니다.

5.2. 임대차 관계 불확실성

(빈 줄 2)

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이라고는 하나, 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않았습니다.

이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 임대차 관계를 상세히 확인해야 합니다.

6. 시세분석 및 투자 포인트

(빈 줄 2)

6.1. 최근 매매 사례 분석

(빈 줄 2)

* 2026년 6월 2일, 12층 (전용 59.81㎡): 29,500,000원

* 2026년 7월 26일, 15층 (전용 84.6㎡): 34,500,000원

본 건과 동일한 전용면적(84.60㎡)의 경우, 15층이 34,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 12층으로 해당 사례보다 3개 층 낮지만, 감정가(370,000,000원)와 비교 시 현재 시세 수준은 적정하거나 소폭 상승 가능성이 있습니다.

6.2. 아파트 정보 (준공년도, 층수 등)

(빈 줄 2)

본건이 속한 성도아파트는 1997년에 사용승인된 아파트로, 최고 25층 중 12층에 위치합니다. 총 332세대로 구성되어 있습니다.

6.3. 투자 포인트

(빈 줄 2)

* 울산 남구 옥동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대

* 84.60㎡의 일반적인 선호 면적

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대

7. 종합 의견

(빈 줄 2)

본건 울산 남구 옥동 성도아파트 1215호는 울산지방법원 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가는 시장 가격과 부합하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 명확하나, 공부상 동 표시 차이와 임차인 현황의 불확실성은 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 합리적인 가격으로 접근한다면 장기적인 관점에서 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

(빈 줄 2)

현 시세 분석 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 345,000,000원 ~ 355,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. (이는 권리 인수 금액을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.