나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50217 [1] 충청남도 당진시 원당동 322-17 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진 청구아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등으로 보아 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽: 돌붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등으로 시공 되었음.

이용상태

다세대주택 등으로 이용중임. ※ 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면, 목측 및 탐문에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지의 자체지반은 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 '주거용' 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동04 일반형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 영농여건불리농지 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경50217 (1)

소재지: 충청남도 당진시 원당동 322-17, 2층 202호

용도: 다세대주택

건물 규모: 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕, 지상 4층 건물 중 2층 202호

건축 연도: 2017년 06월 26일 (사용승인일 기준)

감정가: 133,000,000원

토지 면적: 62.62㎡ (약 18.94평)

토지 지분: 62.625㎡ (약 18.94평)

건물 면적 (전용 면적): 51.05㎡ (약 15.44평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 원당동 소재 "당진 청구아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

본건 토지 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

현황 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권 보존: 2017-07-03 (이재상)

- 소유권 이전 (상속): 2026-02-20 (이주현)

- 근저당권 (말소기준권리): 2024-09-12 접수, 삼성대소신용협동조합, 채권최고액 60,000,000원 (말소 예정)

- 임의경매 개시결정: 2026-03-09 접수, 삼성대소신용협동조합, 청구액 51,386,048원 (말소 예정)

- 총 등기부채권액: 60,000,000원

* 임차인 현황

- 임차인: 임미숙 (임 )

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 250,000원

- 전입일자: 2025-01-10

- 확정일자: 2025-01-10

- 배당신고일자: 2026-03-18

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과, 본 경매 절차를 통해 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 등기부상 인수해야 할 보증금은 없습니다.

단, 임차인 임미숙은 대항력이 없으며 배당신고를 완료하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식(2016~2017년)과 면적(56.29~65.68㎡)의 다세대주택 매매 사례가 존재합니다.

최근 매매가는 82,000,000원에서 115,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

본건의 전용면적(51.05㎡)을 기준으로 환산 시, 평당 가격은 약 146만원에서 175만원 수준으로 분석됩니다.

이를 바탕으로 본건의 시세 범위를 약 74,500,000원에서 89,300,000원으로 추정할 수 있습니다.

본건의 감정가(133,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 당진시 원당동에 위치하여 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 미확인: 여러 차례 방문했으나 폐문부재 등으로 인해 정확한 내부 상태 파악이 어려웠습니다. 건축물대장 현황도 및 탐문 조사에 의존하였으므로, 내부에 예상치 못한 하자가 존재할 수 있습니다.

* 영농여건불리농지: 토지이용계획상 '영농여건불리농지'로 지정되어 있으며, 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제한이 있을 가능성을 내포합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 임미숙 외에 추가적인 임대 관계는 확인되지 않았으나, 혹시 모를 미등기 점유자나 권리관계 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 당진시 원당동에 위치한 신축 연식(2017년)의 다세대주택으로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

생활 편의시설 접근성이 양호하고 교통 여건 또한 보통 수준으로, 주거용으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으며, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수할 권리(임차인 보증금 등)가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축 연식: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 생활 인프라: 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 토지 지분: 상당한 면적의 토지 지분을 확보하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 82,000,000원에서 115,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 감정가(133,000,000원)는 시장가 대비 높은 편으로 분석됩니다.

안정적인 투자 수익률 확보 및 경매 시장의 경쟁 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원 에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 시에는 본인이 판단하는 적정 가치와 수익률을 기준으로 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.