나이스옥션 법원경매 논산 2026타경29 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 280 경남무궁화아파트 103동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 엄사면행정복지센터 남동측 인근에 위치 하는 구분건물(경남무궁화아파트 제103동 제1403호)로서 주위일원은 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교, 우체국, 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 14층 구분건물(아파트)로 - 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 - 창호 : 샤시이중창임.

이용상태

경남무궁화아파트 제103동 제14층 제1403호 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지상주차장, 기타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 아파트 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 번영로, 동측으로 엄사중앙로에 접하며, 단지 내 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-10)(도시관리 계획 재정비 변경)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2023-01-10) (엄사초등학교 상대보호구역), 상대보호구역(2023-12-27)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 논산지원 2026타경29 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 280 경남무궁화아파트 103동 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

토지면적: 49.20㎡ (약 14.89평)

토지지분: 49.204㎡ (약 14.89평)

건물면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

건물지분: 84.558㎡ (약 25.58평)

1.3. 건축물 정보

아파트명: 경남무궁화

준공일자: 1996년 10월 30일

해당 동: 103동

해당 층: 14층

총 층수: 14층

전용면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

분양면적: (건축물표제부상 총 면적 중 해당 동의 면적은 9097.032㎡이며, 세대수는 84호로 기재되어 있어, 공급면적은 약 108.30㎡ 내외로 추정됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 엄사면행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 소재하며, 북측으로는 번영로, 동측으로는 엄사중앙로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 7일 접수된 국민은행 근저당권(을14)으로 확인됩니다. 해당 권리를 포함한 모든 근저당권(을14, 을17) 및 임의경매개시결정(갑9)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권 등이 있을 수 있다는 일반적인 주의사항이 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다. 다만, 임대 내역은 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건 인근에는 엄사면행정복지센터, 엄사초등학교, 엄사중학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 각종 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕의 14층 건물 중 14층에 위치한 아파트(전용면적 84.56㎡)로, 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 이중창으로 시공되었습니다. 위생, 난방, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

경남무궁화아파트는 총 4개동 272세대로 이루어져 있으며, 1996년에 준공되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 있으며, 총 200대의 주차 공간(지상 6대, 지하 8대, 기타)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 필요 사항

'임대 내역 미상'으로 기재된 부분은 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력이 있는지 등을 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 법적 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

일반적인 도시 지역 내 아파트 단지로, 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 장기적으로는 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 계룡시 엄사면의 주요 생활권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 14층의 고층 물건으로 일조권 및 조망권 등에서 유리한 장점을 가집니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 대부분 소멸될 권리이므로 권리 분석 상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 임대 내역 미상 부분에 대한 현장 조사를 통한 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 계룡시 엄사면의 중심 지역으로 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 고층 물건: 14층 고층으로 쾌적한 주거 환경 및 우수한 조망을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 잘 갖춰진 생활 인프라로 실거주 만족도가 높으며, 지역 내 꾸준한 수요를 기반으로 한 투자 가치를 지닙니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 평형(84.56㎡)의 11층 물건이 2026년 3월 172,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 높은 14층 물건임을 감안할 때, 이를 상회하는 가격을 기대할 수 있습니다. 감정가는 185,000,000원이지만, 최근 실거래가 추이와 물건의 장점을 고려하여 약 178,000,000원 내외를 합리적인 입찰가 범위로 예상합니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 입찰 분위기를 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

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