나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20073 [1] 충청남도 논산시 강경읍 채산리 234-41 주건축물 1동 6층603호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 강경읍 산양리 소재 산양초등학교 서측 건너편에 위치하고, 주위는 학교, 단독주택 및 연립주택, 소규모 아파트, 농경지 등이 혼재하는 지대로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택(도시형생활주택) 내 6층 603호로서 사용승인일 : 2021.10.01. 외벽 : 석재 붙임, 드라이비트 마감 등 내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅, 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(연립주택) 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG가스 개별난방설비, 승강기, 공동현관출입문 보안설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지(2필지)로서 도시형생활주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 도시형생활주택(연립주택) 북측 및 동측(본건 234-41 포함)으로 콘크리트포장도로 (세로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 채산리 234-41 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든축종제한), 상대보호구역, 절대보호구역에 속함. 2) 채산리 234-41 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대 보호구역, 절대보호구역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 점유자 부재 등으로 주택 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니, 경매 참가시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경20073 (1) 사건의 물건으로, 충청남도 논산시 강경읍 채산리 234-41번지 (신 주소: 충청남도 논산시 잣디4길 25-12)에 위치한 공동주택 6층 603호입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지 면적은 57.80㎡ (약 17.49평)이며, 건물 면적은 50.33㎡ (약 15.23평)입니다. 감정가는 121,000,000원이며, 2021년 10월 1일에 사용 승인된 건물입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 논산시 강경읍 산양리 소재 산양초등학교 서측 건너편에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 학교, 단독주택, 연립주택, 소규모 아파트 및 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 통행이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 물건지(채산리 234-41 포함)는 북측 및 동측으로 콘크리트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 으뜸새마을금고의 근저당(을2, 106,800,000원)이며, 본 경매 개시 결정(갑5, 87,212,936원) 또한 해당 채권자(으뜸새마을금고)에 의해 신청되었습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없으나, 물건명세서 상 '지상권개요'는 비어 있어 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 현장 조사 시 점유자 부재로 주택 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 주변 탐문으로 감정평가가 이루어졌음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 주거 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 강경읍은 역사적인 지역 특성을 가지면서도 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로 판단됩니다.

주변 유사 물건(해피하우스, 2013년 준공, 68.02㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 11월: 124,000,000원 (3층)

* 2026년 2월: 88,000,000원 (1층, 직거래)

* 2026년 6월: 107,000,000원 (3층)

이 사례들을 통해 볼 때, 비교 대상 물건은 본 물건보다 연식이 오래되었고 면적이 더 크지만, 거래 가격은 8,800만원부터 12,400만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 2026년 6월 3층 거래가 107,000,000원에 이루어졌습니다. 본 물건은 2021년 사용승인으로 연식이 훨씬 최신이라는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설로는 인근에 산양초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, LPG 가스 개별난방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하고 내부 상태 파악이 어려웠던 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 공동담보 물건: 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 경매 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 기재된 '지상권개요'가 비어있는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 가까운 도시형생활주택이며, 주변 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 최근 유사 면적의 주택 거래 사례가 1억원 초반대에서 형성되어 있고, 본 물건의 감정가가 121,000,000원으로 책정된 점은 합리적으로 보입니다. 다만, 내부 상태와 정확한 임대 관계 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 신축에 가까워 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 만족도를 제공할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 통행이 용이하고 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 안정적인 가치: 주변 학교와의 인접성 등은 주거 가치를 안정적으로 유지하는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 6월, 107,000,000원)와 감정가(121,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 신축 연식과 입지 조건을 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

적정 예상 입찰가는 110,000,000원부터 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.