나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15149 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 202동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하는 내포신도시 내 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상7층 아파트 중 제2층 제202호 단일세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남서측으로 각각 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은, 제2종일반주거지역 임. (자세한 내용은 후첨 '토지이용계획확인서' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271번지에 소재한 학재마을 도나우에듀파크 2차 202동 2층 202호 아파트입니다.

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15149 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 202동 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 83.28㎡ (약 25.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 78.42㎡ (약 23.7평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 도시개발구역

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2차 아파트

* 준공년월: 2022년 8월 22일

* 전용면적: 84.3152㎡ (약 25.5평)

* 동수: 13동

* 세대수: 329세대

* 최고층: 7층

* 본건 층수: 2층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하는 내포신도시 내 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 본 건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 북서측, 북동측 및 남서측으로 각각 아스팔트포장도로를 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 25일 접수된 우리은행 근저당 113,640,000원 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김혜정

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-30

* 확정일자: 2022-08-31

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음. 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 배당 신고를 통해 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 301,640,000원

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 예산군 삽교읍 목리 지역은 내포신도시 개발 계획에 따라 주거 및 편의시설이 발달하고 있는 지역입니다. 아파트 단지 주변으로 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

* 관리사무소 연락처: 041-338-9660

* 주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271

* 준공년월: 2022년 8월 22일 (신축 아파트)

* 총 동수: 13동

* 총 세대수: 329세대

* 주차대수: 총 587대 (지하 553대, 지상 34대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 최고층: 7층

* 주변 학교: 덕산고등학교 (북동측 위치)

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 관계인의 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 이용 상태, 내부 하자 여부 등에 대한 파악이 제한적입니다.

* 임차인 관련: 김혜정 씨는 대항력이 없으나, 경매 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 도시개발구역: 향후 도시 개발 계획에 따른 용도지역 변경이나 기반 시설 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 깔끔한 상태 및 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 신축 아파트라는 점과 내포신도시의 개발 잠재력을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 사항은 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 설비 적용.

* 내포신도시 개발 수혜: 지역 발전 가능성과 미래 가치 상승 기대.

* 양호한 주거 환경: 주변 편의시설 및 학교 등 생활 인프라 구축.

* 안전한 권리분석: 인수되는 권리 없어 명확한 명도 진행 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 최근 전세가 (84.3152㎡ 기준): 약 198,000,000원 (2024.09, 2025.03 계약 기준)

* 신축임을 감안하더라도, 최근 전세가와 감정가 간의 격차가 존재합니다. 시장 상황, 향후 시세 변동 가능성, 명도 비용, 부대 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

* 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.