나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50262 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 분평주공5단지 511동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "원평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통상황 양호시 됨.

건물의 구조

본건은 피씨조 경사지붕 15층 중 제9층 제905호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고15층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(미평지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50262 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 분평주공5단지 511동 9층905호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 32.21㎡ (약 9.7평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "원평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 단지 내 도로는 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 20일 접수된 청주중앙새마을금고의 근저당권(을13)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 근저당권(을13, 을14, 을16), 가압류(갑9, 갑10) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되었으나, 상세한 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 현재 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인이 인수하는 권리를 가지고 있지 않습니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 지구단위계획구역(분평택지개발지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 분평주공5단지

주소: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360

사용승인일: 1998년 5월 30일 (건축물대장 기준)

단지 규모: 16개동, 총 1350세대

단지 총면적: 95,702.51㎡

본건 전용면적: 49.77㎡ (약 15.1평)

주차: 총 853대 가능 (지하 474대, 지상 379대)

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 교육시설

원평중학교, 청주하이텍고등학교 인근에 위치하며, 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 자연재해 위험

본 건은 침수위험지구(미평지구)에 해당하여 침수 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후화

본 건은 1998년 사용승인되어 건축 후 약 28년이 경과한 노후 아파트입니다.

6.3. 권리 및 임차인 관련 불확실성

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

일부 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

7. 종합 의견

청주시 서원구 분평동에 위치한 분평주공5단지 아파트 경매 물건으로, 지역 내에서 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성 및 임대 관계 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 아파트 노후화와 침수 위험 지구라는 점은 향후 가치 평가 및 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

인근 학교와의 근접성, 주거 편의시설 접근성 등을 고려할 때 장기적인 실거주 목적에 적합합니다.

8.2. 잠재적 가치 상승

준공연도가 오래되어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

감정가와 최근 시세 데이터를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정함으로써 시세 대비 저평가된 물건을 확보할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 49.77㎡ (약 15.1평) 면적의 매매 시세는 2026년 5월 106,000,000원부터 121,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 또한, 동일 면적 9층의 최근 전세 계약이 100,000,000원에 체결된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 106,000,000원에서 121,000,000원 사이로 추정됩니다. 본 건의 감정가 124,000,000원은 최근 최고가 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 잠재적 리스크(건물 노후화, 침수 위험, 불확실한 권리 및 임차인 등)를 고려해야 하므로, 감정가보다는 시세 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최근 거래된 49.77㎡ 면적의 최고가 121,000,000원을 고려하되, 리스크 요인과 경매 절차 비용을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 118,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 실제 경매 최저매각가격 등에 따라 변동될 수 있습니다. 첫 입찰이 아닐 경우, 유찰을 통해 최저가가 하락하므로 이에 대한 전략 수립이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.