나이스옥션 법원경매 속초 2026타경28 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1114 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 "조양동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 현황 "주거용 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측 소로 및 동측 세로(가)에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 등은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 함석지붕 단층 건물로서 외 벽 : 몰탈마감 및 사이딩마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 바 닥 : 장판마감 등 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

현황 "주택"으로 이용중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 유류보일러 및 연탄보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 면적(22.14㎡)과 실제 면적(48.5㎡)이 상인한 바 현황 면적(48.5㎡)을 기준으로 하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공부상 스레이트지붕이나 현장에서 확인한 바 양철지붕으로 덧씌워져 있음-
- 목록2는 공부상 면적(22.14㎡)과 현황 면적(48.5㎡)이 상이한 바, 현황면적을 기준으로 감정평가함
- 목측상 건물일부가(제시외건물포함) 인접필지(1111-4번지, 1535-20번지)를 점유중인 것으로 판단되는 바, 이를 감안하여 평가하였으며 정확한 점유여부 및 점유면적의 확인은 별도의 경계측량을 요함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 속초지원 2026타경28 (1) 사건으로 진행되는 강원특별자치도 속초시 조양동 1114번지에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 135,120,500원이며, 토지 면적은 85.00㎡ (약 25.7평)입니다. 건물은 공부상 면적 22.14㎡ (약 6.7평)이나, 현황 면적은 48.5㎡ (약 14.7평)로 확인되어 현황 면적을 기준으로 감정평가되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 최OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 "조양동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과의 접근성도 무난한 편입니다. 본건은 서측 소로 및 동측 세로(가)에 각각 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 임차인 현황을 분석한 결과, 임차인 이 씨가 2021년 7월 15일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2020년 2월 17일 접수된 홍종욱 근저당권(65,000,000원)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없으며, 등기부채권 총액은 토지 기준 161,637,793원, 건물 기준 180,068,964원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 조양동은 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 '부화' 연립주택(1463-14번지)에서 2026년 4월 24일 49.8㎡가 24,000만원, 4월 28일 51.15㎡가 20,000만원에 거래되었으며, '설악빌리지'(590-1번지)에서 5월 6일 84.99㎡가 14,000만원에 거래되었습니다. 다만, 해당 정보는 연립주택으로, 본 건 단독주택과는 성격이 다를 수 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 단독주택의 실거래가 및 시장 동향에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "조양동주민센터"와 인접해 있어 행정 및 주민 편의시설 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변은 주택가로 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무 및 기타 편의시설(마트, 학교, 병원 등)에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 건물 현황과 공부상 면적의 큰 차이입니다. 공부상 22.14㎡이나 현황 48.5㎡로 평가되었으며, 이는 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 지붕이 공부상 스레이트이나 현황 양철지붕으로 덧씌워져 있어 구조적 문제나 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 결정적으로, 본 건 건물의 일부(제시외 건물 포함)가 인접 필지(1111-4번지, 1535-20번지)를 점유하고 있는 것으로 판단되며, 이에 대한 정확한 확인을 위해 별도의 경계측량이 필수적입니다. 이 점유 문제는 추후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있습니다. 토지 이용 계획상 역사문화환경보호지구 등에 포함되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 속초시 조양동에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지조건을 갖추고 있으나 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 명확하나, 건물 현황과 공부상 면적의 불일치, 지붕 상태, 그리고 가장 중요한 인접 필지 점유 가능성 등은 신중한 접근을 요구합니다. 특히 인접 필지 점유 문제는 낙찰 후 반드시 해결해야 할 과제이며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 속초시 조양동의 주거지 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 현황 면적과 특이사항을 감안한 감정가이므로, 리스크 해소 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* (추가 필요) 인접 필지 점유 문제 해결 시, 재산권 행사 용이성 증대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 135,120,500원과 주변 시세를 바탕으로 산정되나, 인접 필지 점유 가능성, 건물 상태, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 제공된 주변 연립주택의 최근 매매 사례는 본 건 단독주택과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가의 70% 수준인 약 94,500,000원 이하 에서 신중하게 입찰가를 고려하시기를 권장합니다.

본 물건에 대한 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 전문가와 함께 상세한 현장 조사를 실시하고, 특히 다음과 같은 사항을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

* 정확한 인접 필지 점유 면적 및 해결 방안 (경계측량 필수)

* 건물 하자 보수 및 리모델링에 필요한 예상 비용

* 주변 단독주택 실거래가 및 시세 조사

* 토지 이용 제한에 대한 구체적인 내용 확인

이러한 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.