나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50409 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 364-1 청우빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 ‘관음1리 마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일:1999.04.19.) 외벽: 적벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 기호(2),(3): 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50409 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 364-1 청우빌라 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

토지면적: 75.50㎡ (약 22.84평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.32㎡ (약 23.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 인수되는 임차보증금 있음

주의사항: 임차인 인수 보증금 확인 및 명도 협의 필요

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 ‘관음1리 마을회관’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 제반 교통 여건 또한 보통입니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물 등기부 요약 및 물건 명세서에 따르면 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

말소기준권리: 서울동부지방법원의 가압류 결정 (2022.09.28.)으로, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않고 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 5번 순위의 주택임차권(최준혁, 보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.03.03., 확정일자 2022.02.20.)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-03

확정일자: 2022-02-20

배당신고일자: 2024-03-07

대항력: 있음

주택임차권 등기부 요약:

* 등기구분: 을5

접수일자: 2024-03-07

권리종류: 주택임차권

권리자: 최준혁

권리금액: 금150,000,000원

말소: 인수

비고: 전입일자: 2022-03-03, 확정일자: 2022-02-20

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.03.03., 확정일자 2022.02.20.)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

권리분석 종합: 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 총 인수되는 금액을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

4. 상권분석

주변에 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축되었거나 신축된 인근 다세대주택의 거래 금액은 19,000만원에서 35,800만원 사이로 확인됩니다.

건축연도 2016년, 전용면적 약 75.14㎡(약 22.7평)의 '힐링하우스'가 19,000만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 837만원 수준입니다.

본건 건물의 면적(76.32㎡, 약 23.1평)과 건축 연도(1999년)를 고려할 때, 현재 감정가(167,000,000원)는 인근 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

다만, 2024년에 건축된 72.74㎡(약 22평)의 '삼환스타팰리스'가 35,800만원에 거래된 사례도 있어, 입지 및 건물 상태에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 난방, 급배수 설비는 구비되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하며 차량 접근성도 양호하여 기본적인 생활 인프라 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

주위 환경은 보통 수준이며, 농경지가 인접해 있어 일부 지역 특유의 환경적 특성이 있을 수 있습니다.

특정 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 금액이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

건축 연도가 1999년으로 비교적 노후화된 건물이라는 점도 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면의 다세대주택으로, 감정가는 167,000,000원입니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 시세를 고려할 때 감정가가 시장가치 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성도 있습니다.

하지만, 150,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

이러한 임차인 부담으로 인해, 낙찰 후 실질적인 총 매입 비용이 감정가를 초과할 가능성이 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인근 유사 물건의 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인과의 명도 협상을 통해 원만하게 문제를 해결할 경우, 실질적인 총 매입 비용을 낮출 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 167,000,000원이며, 매수인에게 인수될 수 있는 임차 보증금은 150,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 약 19,000만원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수되는 임차 보증금)을 고려하여, 낙찰 후 시장가치 범위 내에서 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가를 산정합니다.

시장가치 추정치 19,000만원에서 인수 보증금 150,000,000원을 제외한 금액을 산술적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 타당해 보입니다.

이는 보증금 150,000,000원과 입찰가 50,000,000원을 합산한 총 200,000,000원의 실질적 매입 비용이 추정 시장가치 19,000만원보다 높아지는 리스크를 감안한 보수적 접근입니다.

정확한 명도 협상 결과 및 임차인의 배당액에 따라 입찰가는 조정되어야 합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.