나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30528 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 356 에덴하이빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 “수주중학교” 동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 외장 벽돌 마감 등. 창호 : 샷시 마감 등..

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방시설 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 에덴하이빌 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음 대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면 구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). (2): 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항 시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26. ~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30528 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 356 에덴하이빌 2층202호 (도로명: 경기도 부천시 오정구 고강로146번길 3)

용도: 다세대주택

감정가: 211,000,000원

토지 면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

건물 면적: 35.68㎡ (약 10.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 규모: 총 5층 중 2층 202호, 사용승인일 2019년 4월 23일 (에덴하이빌)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 “수주중학교” 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택이 밀집된 주거지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

본건 진입로는 외곽 공도와 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 2월 23일자 부천시 압류 (등기부 갑3) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권 개요는 특별사항 없음)

주요 권리관계:

* 소유권보존: 2019-05-03 (탁상풍)

* 소유권이전: 2019-11-28 (이영동)

* 주택임차권: 2023-07-19 (조경양, 219,000,000원) - 등기부상 말소 처리됨.

* 압류: 2026-02-23 (부천시) - 말소기준권리.

* 강제경매: 2026-03-03 (주택도시보증공사) - 등기부상 말소 처리됨.

임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2025-04-14, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음.

* 비고: 보증금은 없으나 대항력이 있어 명도 시 점유 이전 및 기간에 대한 고려가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(조경양): 전입일자 2019-10-23, 보증금 219,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 처리되었으며, 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (김 임차인의 보증금이 0원이므로)

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변은 주택가로 형성되어 있습니다.

지역 내에는 근린생활시설 및 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

입지 특성상 중요시설물보호지구(공항), 소음대책지역(제3종 구역), 항공표면(진입표면 구역) 등에 해당하여 건축행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 주요 시설: 수주중학교가 동측 인근에 위치합니다.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경: 조용한 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인이 보증금 0원으로 대항력을 보유하고 있습니다. 금전적 인수 부담은 없으나, 점유 관계 해소를 위한 명도 과정에서 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

공항 관련 지역 제한: 중요시설물보호지구, 항공표면, 소음대책지역 등에 해당하여 건축, 증축, 개축 등 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항은 추가적인 확인 및 검토가 필요하며, 향후 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

토지거래허가구역: 해당 물건의 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 현재 만료되었습니다. (2026년 9월 19일 현재 기준)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 고강동에 위치한 신축급 다세대주택 에덴하이빌 2층 202호입니다.

감정가는 211,000,000원이나, 주변 시세 대비 높은 편이며, 권리관계 상 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하여 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

공항 관련 지역 특성 및 HUG 인수조건 변경 등 특수사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 금전적 인수 부담은 없는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

수도권 내 접근성이 양호한 부천시 소재 신축급 다세대주택입니다.

실거주 목적으로는 학교 인근의 조용한 주거 환경을 제공합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 금전적 위험은 낮으나 명도 관련 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권에 대한 불확실성이 해소된다면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 35.68㎡ (약 10.79평)의 다세대주택으로, 2019년 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 7월):

* 57.21㎡, 2001년식: 155,000,000원 (약 271만원/㎡)

* 28.34㎡, 1989년식: 70,000,000원 (약 247만원/㎡)

* 37.26㎡, 1998년식: 89,000,000원 (약 239만원/㎡)

본 건의 면적(35.68㎡)과 연식(2019년)을 고려할 때, 주변 시세 대비 단가는 250만 원~280만 원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 예상 시세 범위는 약 89,200,000원 ~ 99,904,000원입니다.

감정가(211,000,000원) 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, HUG 관련 특수사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가의 60~70% 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 130,000,000원.

본 제안 가격은 현재 제공된 정보 및 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.