나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30510 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 280-19 이담채 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "지하철 서해선 소새울역'" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 서해선 '소새울역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층건물 내 제5층 제502호로서, - 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30510 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 280-19 이담채 5층502호

용도: 다세대주택

건축연도: 2016년

토지면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

건물면적: 45.94㎡ (약 13.90평)

감정가: 250,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 지하철 서해선 소새울역 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 지하철 서해선 소새울역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

토지: 장방형의 토지로서, 남서측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022-03-31)

주요 권리 사항:

* 소유권 보존 및 이전 등기 확인 (2018-08-06 ~ 2021-08-19)

* 압류 (국민건강보험공단, 부천시)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-27)

이상의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한해준 (주택도시보증공사)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-03

* 확정일자: 2021-07-08

* 배당신고일자: 2023-10-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

분석 결과:

임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 관련 내용에 대한 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.

총 채무액 (경매 신청 채권자 기준): 280,000,000원

1.3. 상권분석

건물 준공 연도: 2016년으로 비교적 신축 건에 해당합니다.

주변 시세 분석:

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가는 약 370만원 ~ 445만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다.

* '더블유빌리지'(58.25㎡): 2026년 7월 6일, 215,000,000원 (약 369만원/㎡)

* '성수하이츠'(22.45㎡): 2026년 7월 1일, 100,000,000원 (약 445만원/㎡)

* '정원풍경채'(57.34㎡): 2026년 7월 1일, 255,000,000원 (약 445만원/㎡)

대상 물건(45.94㎡)의 감정가(250,000,000원)는 약 544만원/㎡로, 인근 실거래가 평균 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

소새울역 인근 역세권 입지를 가지고 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 주거 편의성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 지하철역, 버스정류장, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 대상 물건지 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 취득 시 토지거래 허가를 받아야 하므로, 취득 목적에 따라 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 정보:

임차인 정보에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 법적으로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 기재는 해당 임차인 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이는 HUG가 임차인의 보증금 등을 인수하고 채권자로서 경매를 신청한 경우로 추정되나, 실제 권리 관계 및 변제 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 비교적 신축급 다세대주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되었고, 토지거래허가구역 지정, 그리고 복잡하게 얽힌 임차인 권리 관계(대항력 없음 명시와 상반되는 특이사항 존재)가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리분석 상 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 복잡한 사항에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 소새울역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 교통이 매우 편리합니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

편리한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 등으로 인해 주거 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

인근 실거래가 기준 시세 분석:

* 평균 시세율: 약 369만원 ~ 445만원/㎡

* 대상 물건 (45.94㎡) 기준 추정 시세: 약 170,000,000원 ~ 205,000,000원

본 건의 감정가(250,000,000원)는 인근 실거래가 시세보다 높게 평가되었습니다. 토지거래허가구역 지정, 복잡한 임차인 권리 관계, 그리고 신축 건물이라는 점을 종합적으로 고려하여 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

인근 시세 및 잠재적 리스크를 감안할 때, 시세 기준 80~90% 수준의 입찰가로 접근하는 것을 제안합니다.

추천 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

최종 입찰가 제안: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.