나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30576 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-8 제일그랑빌 나동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 ,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물내의 제나동 지층1호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 창호 : 하이새시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '지층1호'이나 현황 'B01호'로 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30576 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-8 제일그랑빌 나동 지층1호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물명: 제일그랑빌 (준공: 2001년 11월 08일)

총 세대수: 18세대 (본 건물 나동: 10세대)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, 주변으로는 부안초등학교가 남측 인근에 자리하고 있습니다. 본 물건이 속한 지역은 유사한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(부안초), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 서OOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 7월 16일 접수된 화성세무서장의 압류(갑9)입니다.

등기부상 확인된 권리 중, 을구 순위 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 70,000,000원)은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 한국토지주택공사가 있으며, 보증금 70,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2014년 12월 26일, 확정일자는 2014년 12월 15일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

말소기준권리 이후의 압류 및 가압류 내역(우리금융캐피탈, 신용보증기금, 삼성카드, KB국민카드, 국민은행 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 215,124,632원입니다.

권리분석상 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 을구 순위 3번 주택임차권의 처리 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 주변에 동유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이함을 시사합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변에는 부안초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시를 사용했습니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 해당 기간 내 매각이 진행될 경우, 외국인 등 특정 구매자는 별도의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 인수 조건에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

가장 큰 리스크는 을구 순위 3번 주택임차권등기(70,000,000원)가 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 비록 대항력은 없으나, 해당 임차권의 승계 여부, 말소 동의 확약서의 효력 범위, 그리고 이에 따른 실질적인 인수 금액 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

공부상 '지층1호'로 표기되어 있으나 현황은 'B01호'로 사용되고 있다는 점은 사소한 공부와의 차이입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 괴안동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 '토지거래허가구역' 지정, 'SGI 인수조건 변경' 등의 특이사항과 함께, 가장 중요한 '매각으로 소멸되지 않는 주택임차권' 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 본 임차권이 실질적으로 매수인에게 부담으로 작용할 경우, 예상 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

부천시의 기존 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

감정가가 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 최근 매매 사례를 볼 때, 향후 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 86,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

- 1994년식 36.36㎡ (약 11평) 면적의 '청산빌라'가 2025년 12월 4일 100,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 909만원).

- 2003년식 49.54㎡ (약 15평) 면적의 '삼성마이빌'이 2025년 12월 2일 142,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 946만원).

- 1990년식 29.51㎡ (약 9평) 면적의 '덕문주택'이 2025년 12월 4일 20,000,000원에 거래되었으나, 이 사례는 특수 거래일 가능성이 높아 참고가 제한적입니다.

본 건물의 전용면적은 41.92㎡(약 12.68평)이며, 이를 기준으로 보수적인 시장 가격을 추정 시 약 9,000,000원/㎡ ~ 10,000,000원/㎡ 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 물건은 지하층(지층1호)이라는 점, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 주택임차권 70,000,000원'이라는 큰 리스크 요인이 존재하므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

만약 해당 임차권이 매수인에게 직접적인 부담으로 작용한다면, 실제 매수인은 감정가 외 추가적인 비용 지출이 불가피합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여,

감정가 수준인 86,000,000원 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

만약 임차권 관련 문제가 명확히 해결되어 부담이 없다고 판단될 경우, 시장 시세를 반영하여 95,000,000원까지 상향을 고려할 수 있으나, 이는 철저한 추가 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정해야 합니다.

본 보고서에서의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 권리 관계를 다시 한번 명확히 확인 후 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30576 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-8 제일그랑빌 나동 지층1호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물명: 제일그랑빌 (준공: 2001년 11월 08일)

총 세대수: 18세대 (본 건물 나동: 10세대)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, 주위에는 부안초등학교가 남측 인근에 자리하고 있습니다. 본 물건이 속한 지역은 유사한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(부안초), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 서OOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 7월 16일 접수된 화성세무서장의 압류(갑9)입니다.

등기부상 확인된 권리 중, 을구 순위 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 70,000,000원)은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 한국토지주택공사가 있으며, 보증금 70,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2014년 12월 26일, 확정일자는 2014년 12월 15일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

말소기준권리 이후의 압류 및 가압류 내역(우리금융캐피탈, 신용보증기금, 삼성카드, KB국민카드, 국민은행 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 215,124,632원입니다.

권리분석상 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 을구 순위 3번 주택임차권의 처리 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 주변에 동유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이함을 시사합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변에는 부안초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시를 사용했습니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 해당 기간 내 매각이 진행될 경우, 외국인 등 특정 구매자는 별도의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 인수 조건에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

가장 큰 리스크는 을구 순위 3번 주택임차권등기(70,000,000원)가 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 비록 대항력은 없으나, 해당 임차권의 승계 여부, 말소 동의 확약서의 효력 범위, 그리고 이에 따른 실질적인 인수 금액 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

공부상 '지층1호'로 표기되어 있으나 현황은 'B01호'로 사용되고 있다는 점은 사소한 공부와의 차이입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 괴안동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택 지하층입니다. 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 '토지거래허가구역' 지정, 'SGI 인수조건 변경' 등의 특이사항과 함께, 가장 중요한 '매각으로 소멸되지 않는 주택임차권' 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 본 임차권이 실질적으로 매수인에게 부담으로 작용할 경우, 예상 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

부천시의 기존 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

감정가가 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 최근 매매 사례를 볼 때, 향후 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 86,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

- 1994년식 36.36㎡ (약 11평) 면적의 '청산빌라'가 2025년 12월 4일 100,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 909만원).

- 2003년식 49.54㎡ (약 15평) 면적의 '삼성마이빌'이 2025년 12월 2일 142,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 946만원).

- 1990년식 29.51㎡ (약 9평) 면적의 '덕문주택'이 2025년 12월 4일 20,000,000원에 거래되었으나, 이 사례는 특수 거래일 가능성이 높아 참고가 제한적입니다.

본 건물의 전용면적은 41.92㎡(약 12.68평)이며, 이를 기준으로 보수적인 시장 가격을 추정 시 약 9,000,000원/㎡ ~ 10,000,000원/㎡ 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 물건은 지하층(지층1호)이라는 점, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 주택임차권 70,000,000원'이라는 큰 리스크 요인이 존재하므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

만약 해당 임차권이 매수인에게 직접적인 부담으로 작용한다면, 실제 매수인은 감정가 외 추가적인 비용 지출이 불가피합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여,

감정가 수준인 86,000,000원 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

만약 임차권 관련 문제가 명확히 해결되어 부담이 없다고 판단될 경우, 시장 시세를 반영하여 95,000,000원까지 상향을 고려할 수 있으나, 이는 철저한 추가 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정해야 합니다.

본 보고서에서의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 권리 관계를 다시 한번 명확히 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.