나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501844 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 8-139 제이파크리움 이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 '영흥도버스터미널' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제3층 제301호로서, 외벽 : 외장 돌 붙임 및 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄한 세장형 토지로서 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역 (2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

건물 외벽에 'J파크리움(E동)8-139'로 표시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501844 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 8-139 제이파크리움 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 50.33㎡ (약 15.22평)

토지 지분: 50.333㎡ (약 15.23평)

건물면적: 41.11㎡ (약 12.43평)

건물 지분: 41.11㎡ (약 12.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 등기부상 말소 및 임차인 대항력 없음 확인)

건물 외벽 표시: 'J파크리움(E동)8-139'

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

외벽: 외장 돌 붙임 및 스톤코트 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 하이샤시 창호

난방: LPG보일러에 의한 난방 설비

기타 설비: 위생 및 급배수 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

대상 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 '영흥도 버스터미널' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 일반적인 주거 단지 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 영흥대교를 통해 육지와 연결되어 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 인접 필지와 평탄한 세장형 토지로서 현재 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상 현재까지 소유권 보존, 이전, 매매 등기 및 압류, 강제경매 개시결정 등기가 등재되었습니다. 말소기준권리는 2024년 10월 10일자 충주세무서장의 압류 (을8)입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-02-02

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2025-02-26

대항력: 없음

임차인 현황에 따르면 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 또한, 등기부상 해당 임차권(을3)은 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 3번 주택임차권등기'가 언급되었으나, '서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 병기되어 있어, 해당 임차권은 인수 대상이 아닌 것으로 해석됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 특수 물건 정보

SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 언급이 있으나, 상기 권리분석 결과에 따라 매수인이 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '영흥훼미리타운' (2014년식, 36.515㎡)의 실거래가는 2026년 2월 62,270,000원 ~ 63,000,000원 수준입니다. 또한, '중앙그린파크(3,4)동' (2006년식, 68.5㎡)은 2026년 7월 80,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2016년 건축된 'J파크리움' 3층 301호로, 전용면적 약 12.43평 (41.11㎡)입니다. 영흥훼미리타운 시세(약 170만원/㎡)를 기준으로 환산 시, 본건의 시세는 약 7,000만원 내외로 추정되나, 건축 연도 및 관리 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 감정가 96,000,000원과 비교 시, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 상업 및 편의시설

영흥도 내에는 영흥수협수산물직판장, 각종 음식점, 카페 등이 소재하고 있으며, 관광객을 위한 편의시설도 마련되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

대상 물건은 영흥도 내에 위치하여 바다와 해변(장경리, 십리포, 용담리 등)을 이용하기 편리합니다. 또한, 한국남동발전영흥에너지파크, 국사봉 전망대 등 관광 명소도 인근에 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 의료 시설

인근 지역의 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 부족하나, 영흥도 버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 인천 및 인근 지역의 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 불확실성

임차권 등기 말소 동의 확약서 제출 등으로 인수 임차 보증금은 없으나, 관련 서류의 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 입지적 제약

섬 지역 특성상 육지 대비 생활 편의 시설이나 의료, 교육 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6.3. 건물 외벽 표시 관련

건물 외벽에 'J파크리움(E동)8-139'로 표시되어 있어, 건물 동 표기가 'E동'으로 되어 있으나, 등기부상으로는 '제이파크리움 이동'으로 표기되어 있어 약간의 혼동이 있을 수 있습니다. (단, 본건은 301호로 특정되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천 옹진군 영흥면에 소재한 다세대주택으로, 차량 및 대중교통 접근성이 보통이며 영흥대교를 통해 육지와 연결되어 있습니다. 감정가는 96,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(6200만원~8000만원)를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 권리상 인수할 임차 보증금은 없으나, 특이사항에 기재된 SGI 인수조건 변경 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 섬 지역의 특성상 생활 인프라 접근성에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 영흥대교를 통해 육지와 연결되어 접근성이 양호한 섬 지역의 부동산입니다.

* 인근에 해수욕장, 관광 명소 등 관광 자원이 풍부하여 주말 별장 또는 임대 수익 목적 활용 가능성이 있습니다.

* 건물 연식이 비교적 최신(2016년)으로 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 권리관계 하에 낙찰이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가(약 6,200만원~8,000만원)와 감정가(96,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 예상됩니다. 시세 대비 감정가가 높은 편이므로, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하고, 보수적인 접근을 통해 수익률을 확보하는 것이 중요합니다.

권장 입찰가: 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.