나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501864 [1] 인천광역시 서구 검암동 644-1 에스클래스 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 5층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2012.10.11) 외벽 : 몰탈위 치장타일마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 10미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(검암역세권유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(검암역세권초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501864 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 644-1 에스클래스 비동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000 원

* 토지 면적: 21.91㎡ (약 6.63 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 37.83㎡ (약 11.45 평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 (사용승인: 2012.10.11)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 일대는 유사한 형태의 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건은 서측 및 남측으로 각각 폭 약 10미터, 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2023-02-07)입니다.

* 최종적으로 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026-03-06)으로 본 건이 진행되었습니다.

* 권리 분석 결과, 본 건은 강제경매로 인해 매각 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

* 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

* 본건은 강제경매 사건으로서, 말소기준권리보다 후순위인 권리들에 의해 진행된 경매입니다.

* 이에 따라 낙찰자는 소유권을 취득함과 동시에 권리상의 하자 없이 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험이 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

* 본건 인근에는 유사한 주거 형태인 공동주택과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 인천간재울초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에는 도서관 등 문화 시설과 다양한 편의 시설 및 상업 시설이 존재하여 생활에 편리함을 더합니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 전반적으로 주거에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 사항

* 토지 이용 계획상 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있습니다.

* 그 외 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 학교 관련 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 도시계획적 제한이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있었으며, 허가기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 곧 만료되나, 관련 규정의 변동 여부 확인이 필요합니다.

5.2. 감정가와 시세 차이

* 본건의 감정가는 204,000,000원입니다. 그러나 제공된 주변 부동산의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건 건물 면적(37.83㎡) 기준 예상 시세는 약 95,000,000원에서 108,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 이는 감정가와 시장 시세 간에 상당한 괴리가 있음을 의미하므로, 입찰 시 면밀하고 객관적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.

5.3. 기타 특이사항

* 토지거래허가구역으로 지정되었던 점(허가기간 만료 임박)은 추가 확인이 필요합니다.

* 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 요구됩니다.

* '공동담보' 물건으로, 별도 담보물의 가치 및 추가 경매 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 본건의 상층부에는 다락 형태의 복층이 포함되어 평가되었으며, 이는 일반적인 거래 관행을 반영한 것입니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없어 낙찰자는 법적으로 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다. 임차인의 대항력이나 보증금 인수 위험 또한 존재하지 않습니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 감정가와 시장 시세 간의 현저한 차이입니다. 이에 따라 신중한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 핵심입니다.

* 토지거래허가구역이었던 점, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 추가적인 확인 및 분석이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 낙찰 시 깨끗한 등기부 상태로 소유권 취득이 가능합니다.

* 실수요자 접근 용이: 전용면적 37.83㎡는 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 크기입니다.

* 지역 개발 잠재력: 인천 서구 지역의 지속적인 개발 계획과 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 적정 가격 낙찰 시 시세차익 기대: 감정가와 실거래가 간의 큰 격차를 활용하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 1월 기준 주변 유사 부동산의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (풀하우스101동): 93,000,000원 (약 303만원/㎡)

* 72.87㎡ (몽베르타운하우스2차): 183,000,000원 (약 251만원/㎡)

* 62.67㎡ (뉴베스트): 179,000,000원 (약 286만원/㎡)

* 이를 바탕으로 본건의 건물 면적(37.83㎡)을 기준으로 추정되는 시장 시세는 약 95,000,000원에서 108,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 본건 감정가(204,000,000원)와 시장 시세 간의 큰 차이를 반드시 인지해야 합니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

* 본건은 권리 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 감정가와 시장 시세의 괴리가 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 향후 가치 상승 가능성을 감안하여 보수적으로 100,000,000원 부터 입찰을 시작하는 것을 제안합니다.

* 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 그리고 개인적인 투자 목표에 따라 115,000,000원 내외까지 상향 조정을 고려할 수 있습니다.

* 감정가인 204,000,000원 근접 입찰은 현재 시장 상황을 고려할 때 매우 위험할 수 있으므로 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.