나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501828 [1] 인천광역시 남동구 장수동 788-10 광백드림빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501828 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 788-10 광백드림빌 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물면적: 48.03㎡ (약 14.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 138,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(나성숙) 임차인 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-31, 확정일자 2022-03-11. 대항력 없음.

주의사항: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경.

등기부채권 총액: 266,393,901원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 유사한 다세대 및 연립주택 단지가 형성되어 있습니다. 조용한 주거 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

정확한 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요하나, 일반적으로 인근 도로망을 통한 차량 접근은 용이할 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성 관련 세부 사항은 추가 조사가 필요합니다.

2.3. 생활 편의시설

주변에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 교육 및 의료 시설 등 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 변동 및 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2022년 8월 23일 접수된 근저당(정병배, 60,000,000원)으로, 이를 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(나성숙): 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-31, 확정일자 2022-03-11. 대항력 없음. (이름: 나 )

* 윤숙경: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자, 확정일자 정보 없음. 대항력 없음.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서 제출' 정보로 미루어 보아, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 단지의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 14일 거래: 71.18㎡ (약 21.5평) 24,000만원 (약 33.7만원/㎡)

* 2026년 3월 8일 거래: 73.23㎡ (약 22.1평) 28,000만원 (약 38.2만원/㎡)

* 2026년 3월 5일 거래: 55.093㎡ (약 16.7평) 16,128만원 (약 29.3만원/㎡)

4.2. 임대 현황

최근 전월세 JSON 정보가 제공되었으나, 이는 매매 사례와 동일한 내용으로 분석됩니다. 정확한 임대 시세는 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 시장 동향

최근 거래 사례들을 볼 때, 본 물건의 감정가(138,000,000원) 대비 유사 면적의 시세가 더 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 특히 2026년 3월 거래된 55.093㎡ 면적이 16,128만원임을 고려할 때, 본 물건(48.03㎡)의 감정가는 보수적으로 책정되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 있으며, 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 의료 시설

인천 남동구 지역에 종합병원 및 기타 의료 시설이 분포하고 있어, 기본적인 의료 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 편의 시설

인근에 마트, 편의점, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 물건은 HUG가 채권자이고 임차인으로도 관련되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서 제출' 등의 특이사항이 있습니다. 이로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG와의 계약 관계 및 최종 처리 과정에 대한 세밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

해당 주소지 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대형 공장 등)이 있는지 여부는 직접적인 현장 조사 또는 추가적인 외부 정보를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 위험은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 최근 거래 사례들을 분석했을 때, 현재 시세보다 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 개입으로 권리관계가 명확하며, 낙찰 시 인수하는 보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 감정평가액 대비 인근 실거래가 분석 결과, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경으로 인해 임대 보증금 관련 불확실성이 해소되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 138,000,000원입니다. 최근 매매 사례 중 본 물건과 유사한 면적(48.03㎡) 및 연식(2010년경 준공 추정)을 고려했을 때, 인근 55.093㎡ 면적의 거래가 16,128만원, 71.18㎡ 면적의 거래가 24,000만원임을 감안하면, 본 물건의 적정 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 사이로 추정됩니다. 이에 따라, 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 고려하여, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.