나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501834 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 6층 602호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등, 창호; 샷시 창호등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 5미터, 동측으로 로폭 약3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1,2 공히) 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제 한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501834 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로42번길 52-30 (숭의동) 6층 602호 (구 주소: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 235,000,000원

토지면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

건물 지상층수: 13층 중 6층

총 호수: 24호

준공일: 2016년 12월 13일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 건물 상세 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로 로폭 약 5미터, 동측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사로 추정됩니다.

말소기준권리는 갑5 압류(계양세무서장, 2023-06-30)로 기재되어 있으나, 해당 권리 또한 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 을1 주택임차권 (한상수): 보증금 230,000,000원. 전입일자 2021-12-17, 확정일자 2021-12-02. 비고에 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑7 강제경매 (주택도시보증공사): 230,000,000원. 본건 경매 개시 결정 권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(한 ): 보증금 230,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-12-17. 대항력 없음. (HUG 인수 관련).

* 채 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-11-11. 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 상업지구 및 업종

본건 소재지는 일반상업지역으로 분류되며, 주위에는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.

오피스텔로서 업무시설로 활용 중이며, 미추홀구청이 인근에 있어 관련 업무 유동인구 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 잠재력

지역 내 오피스텔 공급 현황 및 공실률에 따라 임대 수익률 변동성이 있을 수 있으나, 도심 지역의 업무 및 주거 기능을 겸비한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천광역시 미추홀구청이 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설은 지도 검색 등 추가 확인 필요)

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 주거 환경

업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 겸용 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 매각 절차 또는 향후 소유권 이전 과정에서 특별한 조건이나 절차가 요구될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 상세히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 기간). 해당 허가구역 지정은 외국인 등 특정 대상 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 적용되므로, 본건 오피스텔(업무시설)의 경우 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 향후 법규 변경 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

본건에 대한 전반적인 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음으로 권리상 문제는 없습니다.)

6.4. 주변 환경

주변에 혐오시설이나 유해시설이 존재하는지에 대한 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 권장됩니다. (현재까지 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특이사항 발견되지 않음.)

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구청 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

강제경매로 진행되며, 주택도시보증공사가 채권자이자 특수 이해관계인으로 얽혀 있어 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 토지이용계획상의 제한구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미추홀구청 인근 업무지구 및 주거지 혼합 지역에 위치하여 오피스텔로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 소유권 이전이 가능합니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 낙찰가 산정 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

본건의 감정가는 235,000,000원입니다.

최근 유사 오피스텔의 매매 시세를 고려할 때 (일반적으로 전용면적 18평 내외의 오피스텔이 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됨),

보수적인 접근과 경매 절차의 불확실성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세의 정밀 분석, HUG 인수조건에 대한 명확한 이해가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.