나이스옥션 법원경매 인천 2026타경174 [1] 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 10층1040호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남동서로236번길에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "남동인더스파크역" 등이 소재함.

건물의 구조

2013년 12월에 사용승인된 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 10층 1040호로서, 외벽: 석재, 페인팅 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2013-12-30)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기,스프링클러, 옥내소화전, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업 단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2025-11-12)<산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보.

사건번호: 인천지방법원 2026타경174 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 10층1040호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 131,000,000원

토지면적: 9.59㎡ (약 2.9평)

건물면적: 53.55㎡ (약 16.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

사용승인일: 2013년 12월 30일

2. 입지조건.

* 본 물건은 인천광역시 남동구 남동서로236번길에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

* 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "남동인더스파크역"이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 본건 북동측, 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.1. 토지이용계획.

* 본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석.

* 등기부상 채권 총액은 168,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 2015년 3월 16일 접수된 신한은행의 근저당권(144,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(근저당권, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.1. 임차인 현황.

* 임차인 권해성, 이창민: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원. 전입일자 및 확정일자 2025년 4월 7일, 배당신고일자 2026년 3월 25일. 대항력 없음.

* 임차인 이창민: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025년 4월 7일. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원.

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석.

* 본 물건이 소재한 지역은 공장 및 근린생활시설이 혼재된 산업단지 인근 지역입니다.

* "남동인더스파크역"이 인접해 있어 교통 및 접근성은 양호한 편입니다.

* 주변 환경은 주로 업무시설 및 산업 관련 시설들이 밀집해 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 국가산업단지 및 재생사업지구 내에 위치하고 있음을 감안해야 합니다.

5. 생활정보.

* 건물은 2013년 12월 사용승인된 철골철근콘크리트 구조의 20층 건물이며, 본 물건은 10층에 위치합니다.

* 위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전, 도시가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 총 833호실 규모의 집합건물이며, 본 물건은 업무시설(오피스텔) 및 일부 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크.

* 감정평가액(131,000,000원)과 최근 시장 거래가(약 59,500,000원 ~ 65,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본 물건의 실제 시장 가치가 감정평가액보다 낮을 수 있음을 시사합니다.

* 건물 일부에 지상권이 존재할 가능성이 있으나, 그 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

* 산업단지 내 위치한 점을 고려할 때, 소음이나 환경 관련 이슈가 있을 수 있습니다.

7. 종합의견.

* 본 물건은 "남동인더스파크역" 인근에 위치하여 교통이 편리한 오피스텔입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점이 가장 큰 고려사항입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 산업단지 내 위치한 점을 고려할 때, 투자 목적에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자포인트.

* 역세권 오피스텔: 남동인더스파크역 인접으로 직장인 임대 수요 기대.

* 신규 건축물 대비 합리적 가격 가능성: 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세차익 및 임대수익 기대.

* 부동산 임의경매: 채권자 신한은행의 경매로 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상입찰가.

* 최근 유사 면적(약 30.7㎡ 전용면적)의 거래가는 59,500,000원에서 65,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

* 이를 기준으로 산정한 본 물건의 시장 가치는 약 60,000,000원에서 65,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 131,000,000원 대비 상당한 시세 차익을 고려하여, 시장 가치 이하의 합리적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

* 인수할 보증금은 0원이므로, 이 점은 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

* 예상 입찰가: 58,000,000원

* (본 입찰가는 현재 시장 상황 및 개별 물건의 가치를 종합적으로 고려한 추정치이며, 최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.