나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60582 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선·서해선 풍산 역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층건내 2층 202호로서, (사용승인일: 2018.12.06) 외벽: 벽돌 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주 택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정혜진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.23.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60582 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 101동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지 면적: 55.39㎡ (약 16.75평)

토지 지분: 55.388㎡ (약 16.75평)

건물 면적: 47.15㎡ (약 14.25평)

건물 지분: 47.15㎡ (약 14.25평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물 사용승인일: 2018년 12월 06일

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(경의중앙선·서해선 풍산 역)이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 04월 01일자 광주세무서장 압류 (갑7)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 정 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 20일

* 확정일자: 2020년 07월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함.

총 인수 예정 보증금: 0원

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설, 학교, 공원 등이 자리하고 있어 주거 생활 환경이 양호함.

안정적인 주거 수요를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변 교통 및 편의시설: 풍산역(경의중앙선·서해선) 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행됨. 단지 인근으로 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

교육 환경: 풍동고등학교, 풍산초등학교 등 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

녹지 및 휴식 공간: 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 외국인 등이 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대 주택, 아파트)로 토지를 취득 시 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역에 해당함.

특이사항: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인의 대항력은 소멸되었으며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됨. 그러나 관련 서류를 면밀히 검토하여 예상치 못한 문제가 없는지 재확인할 필요가 있음.

임대 관계 미상: 보고서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 채권자 HUG와의 임차보증금 관련 합의 내용을 감안할 때, 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 예상됨. 다만, 해당 주택에 다른 미등기 전세 또는 임대차 관계가 있는지 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 제반 입지 및 생활 여건이 양호함.

특히, 임차인 관련 권리가 복잡하게 얽혀 있었으나 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석되어, 권리관계가 명확한 편임.

토지이용계획상의 일부 제한사항은 있으나, 일반적인 주거용으로 사용 및 거래에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 깔끔함.

2018년 준공된 신축급 건물로 상품성이 양호함.

주요 교통망(풍산역) 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 및 시세 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 인근 유사 물건(48.42㎡)이 2026년 5월 7일 28,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 본건의 감정가는 280,000,000원입니다.

건물 면적 47.15㎡ (약 14.25평) 기준, 최근 매매 사례 평균 단가(평당 약 1900만원)를 적용하면 약 27,194만원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없고 건물 상태가 양호한 점, 감정가가 최근 시세를 반영하고 있는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

경쟁 상황 및 시장 분위기에 따라 변동될 수 있으나, 본건의 적정 입찰가는 약 26,000만원 ~ 27,500만원 범위로 예상됩니다.

투자 목적 및 자금 계획에 따라 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.