나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20323 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 56-4 늘찬.빌 307동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재"차산초등학교"동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2017.10.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 303호로서 외벽: 적벽돌쌓기, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

다세대 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 부정형이고, 공동주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2026타경20323 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 56-4 늘찬.빌 307동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 반

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 57.69㎡ (약 17.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호

사용승인일: 2017년 10월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 상태입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 03월 25일 접수된 반월농업협동조합의 근저당 (을2)입니다.

등기부상 소유권보존(김 , 2017-11-01), 소유권이전(강 , 2020-03-25), 근저당(반월농업협동조합, 2020-03-25), 근저당(김정대, 2020-04-03), 임의경매개시결정(반월농업협동조합, 2026-03-05) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 분포

본건 인근은 주거지 중심으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

4.2. 상권 특징

차산초등학교 인근으로 주거 밀집 지역이며, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

본 건물은 승강기설비, 난방설비, 위생설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

차산초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계

임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 주의해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에 일부 공장 및 산업단지가 분포하고 있어, 생활 환경이나 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건 바로 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리에 위치한 다세대주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 교통 및 생활 인프라는 무난한 편이며, 차산초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인 및 지상권 존재 가능성은 확인이 필요합니다. 또한, 지역적으로 공장 등이 분포하는 점은 감안해야 할 부분입니다. 감정가는 1억 7천 7백만원이나, 최근 유사 물건 거래 사례를 고려한 시세 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 무난한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 차산초등학교 인접한 교육 환경

* 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성 (시세 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본건 건물 전용면적 57.69㎡ (약 17.45평)를 기준으로, 제공된 최근 매매 사례 (2026년 5월, 1억 2천 8백만원 / 49.52㎡, 1억 4천만원 / 59.175㎡)를 분석한 결과, 평당 약 78만원 ~ 85만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 현 시세는 약 1억 4천 3백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 1억 7천 7백만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 현재 시세 및 향후 부동산 가치 상승 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세 및 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.