나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70481 [1] 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층319호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회암동 소재 "옥정1동행정복지센터" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 지식산업센터, 상가주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등, 전반적인 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제3층 제319호, 제320호, 제321호로서, (사용승인일 : 2022.07.27) 외 벽 : 커튼월, 복합판넬 마감 등 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 페어글래스창호임.

이용상태

기호(1),(2),(3) 공히 지식산업센터(도시형공장)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄하며, 지식산업센터의 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선 및 남측 및 동측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지식산업센터(도시형공장)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70481 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 321,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 양주시 옥정동 987-1, 양주옥정듀클래스1 3층 319호

신 주소: 경기도 양주시 화합로1710번길 12 (옥정동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 319호, 320호, 321호

사용승인일: 2022년 07월 27일

건물 명칭: 양주옥정 듀클래스Ⅰ

1.3. 면적

토지면적: 34.54㎡ (약 10.45평)

토지 지분: 34.5372㎡ (약 10.45평)

건물면적: 83.68㎡ (약 25.31평)

건물 지분: 83.6831㎡ (약 25.31평)

총 연면적 (건물 전체): 75,816.9052㎡ (약 22,934.6평)

1.4. 용도

주용도: 지식산업센터 (도시형공장)

기타 용도: 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 지식산업센터(도시형공장)임

물건명세서 참고사항: 지식산업센터(도시형공장)임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 회암동 소재 "옥정1동행정복지센터" 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 공동주택, 지식산업센터, 상가주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

인접 토지는 세장형으로, 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하며 지식산업센터의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있어 교통 환경이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 양주 옥정 듀클래스1 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 양주 지역 전반에 걸쳐 쓰레기 소각장, 매립장 등 환경기초시설이 주민 반발의 대상이 되는 경우가 있으며, 재활용선별장과 같은 시설이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 관련성이나 부정적 영향은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 이명호)

* 근저당 (권리자: 국민은행, 권리금액: 326,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (권리자: 서울보증보험, 권리금액: 150,000,000원) - 말소

* 임의경매 (권리자: 유케이제십일차유동화전문유한회사, 권리금액: 836,566,215원) - 말소

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 명시되어 있으나, 별도 구체적인 개요는 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 12월 4일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당보다 늦은 순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 이 은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원 중 배당을 통해 변제받아야 할 금액이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 배당 순위가 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 본 건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 임차인 관련 문제는 낙찰자가 직접 인수하지는 않습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양주 옥정지구는 신도시 개발이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 공동주택, 지식산업센터, 상업시설 등이 혼재되어 있습니다.

이는 직주근접 환경을 조성하여 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.

4.2. 지식산업센터 시장 동향

최근 양주 옥정 신도시 내 지식산업센터 공급이 증가하면서 일부 공실률이 높은 상황이라는 보도가 있습니다. 이는 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 하지만 본건은 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

4.3. 잠재적 가치

준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 지닙니다. 또한, 성장관리권역으로 금융 지원 및 세제 혜택 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주위 환경은 보통 수준이며, 인근에 옥정1동행정복지센터가 위치합니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 접근성

단지 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 도로가 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

향후 7호선 연장 및 GTX-C 노선 개통 예정 등 광역 교통망 개선으로 인한 수혜가 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

최근 양주 옥정 신도시 내 지식산업센터의 공급 과잉 및 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 본건 역시 지식산업센터로서 임대 수요 및 공실률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로, 명확한 임대차 현황 파악이 어렵습니다. 이는 향후 공실 발생 시 임대차 계약 진행에 대한 불확실성을 높일 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 신속한 매각 절차가 진행될 수 있으나, 투자자들의 관심이 집중될 경우 경쟁이 치열해질 수 있습니다.

6.4. 제한적 용도

지식산업센터(도시형공장)라는 용도 제한은 일반 상가나 오피스 등에 비해 일반 실수요자의 접근성이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축급 지식산업센터로, 양주 옥정지구 내 준주거지역에 위치하여 개발 잠재력이 있습니다. 편리한 교통망과 건물 내 제반 설비 갖추고 있으며, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 최근 공급 증가에 따른 지식산업센터의 공실 리스크, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 용도 제한 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 양주 옥정지구 내 준주거지역, 지구단위계획구역으로 향후 발전 가능성

* 양호한 도로망과 편리한 교통 접근성

* 성장관리권역으로 금융 지원 및 세제 혜택 가능성

* 인수되는 권리 없는 깨끗한 권리관계

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 낙찰 시 인수해야 할 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가(321,000,000원)를 기준으로 하되, 인근 지식산업센터의 시세, 공실률, 임대 수익률, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통한 상세 조사 및 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

특히, 최근 지식산업센터 시장의 공급 과잉 및 공실 위험성을 충분히 인지하고, 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.