나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20291 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "구리역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 경의중앙선 "구리역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2020년 9월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 12층 1207호로서 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형의 토지로 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1, 3, 4: 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]) 2. 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2026타경20291 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 12층1207호

용도: 오피스텔

감정가: 119,000,000원

건물면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

건물지분: 19.54㎡ (약 5.91평)

토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.63㎡ (약 1.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2020년 9월 16일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 12층 1207호

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동에 위치하며, "구리역" 남측 인근 상업지대에 속해 있습니다. 주변은 근린상가, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 경의중앙선 "구리역" 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을2. 마숙경 근저당권 (2025.03.24. 접수)

* 말소될 권리: 을2. 근저당권, 갑4. 강은희 가압류, 갑5. 강은희 강제경매, 갑6. 금천세무서장 압류. (매각으로 소멸 예정)

* 인수될 권리: 을1. 강은희 주택임차권 (2024.10.04. 접수). 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강은희 (강OO)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-23

* 확정일자: 2022-08-31

* 대항력: 있음 (인수 대상)

3.3. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 경매 신청 채권자(강OO)와 대항력 있는 임차인(강은희)은 동일인으로 파악됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 을구 1번 주택임차권은 대항력 있는 권리이므로 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 특성

본건이 위치한 지역은 구리역 역세권을 중심으로 형성된 일반상업지역으로, 오피스텔, 근린상가 등이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

4.2. 주변 시설

구리역을 중심으로 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 및 구리역 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

경의중앙선 구리역을 통한 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강은희 씨에게 지급해야 할 보증금 130,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 이 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지 이용계획 상 방화지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구리역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 경매 신청 채권자이자 임차인인 강은희 씨가 본 경매를 신청한 것으로 보아, 보증금 회수를 위한 절차로 해석될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

구리역 초역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 최근 건축물

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 외관이 양호할 것으로 기대됩니다.

8.3. 소형 면적

19. 54㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 및 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 동일한 12층 19.54㎡ 면적의 구리더케이타워 오피스텔이 2024년 6월 10일에 130,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 감정가는 119,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본건은 임차인 강은희 씨의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 인수 보증금 (또는 입찰가가 130,000,000원을 초과할 경우, 초과분은 없을 수 있음)이 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

매수인이 보증금 130,000,000원을 인수함에 따라, 실질적인 매수인의 최대 지출액은 물건의 시장 가치와 동일하거나 낮아야 합니다. 최근 거래 사례에서 동일 면적, 동일 층의 가격이 130,000,000원이었으므로, 최소한의 손실을 피하려면 입찰가를 130,000,000원 이상으로 고려해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 130,000,000원을 고려했을 때, 예상 입찰가는 130,000,000원입니다. 이는 최근 시세와 인수 보증금을 감안한 보수적인 접근입니다.

9.4. 최종 입찰가 결정 시 유의사항

입찰가는 법원 기일 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금 130,000,000원은 별도로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.