나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60541 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-3 삼성타운 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근에 타지역으로 연계하는 버스정류장 등이 위치하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽: 돌붙임, 드라이비트 마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 모두 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

건물외부에는 "101"로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정민서)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 23.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 건물외부 "101"로 표기됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60541 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-3 삼성타운 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 67.38㎡ (약 20.38평)

건물면적: 59.25㎡ (약 17.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리 마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등이 밀집해 있는 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 타 지역으로의 대중교통 연계성이 무난한 편입니다.

북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 8일자 안산세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 모든 권리(주택도시보증공사의 가압류, 정민서의 주택임차권, 남동세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매, 파주시의 압류)는 본 경매 절차에서 매각으로 소멸될 예정입니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 기존 임차권자인 정민서로부터 채권을 양도받은 주체로서, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본 건은 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 파주시 조리읍 대원리 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 마을회관 등 지역 커뮤니티 시설이 있습니다.

주변은 대부분 다세대 주택 단지로 형성되어 있으며, 일부 농경지가 혼재된 지역입니다.

지역 내 편의시설 및 상업시설은 인근 읍내 지역으로 이동해야 이용이 가능한 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 군사기지보호구역에 포함되어 있어, 해당 지역 특유의 환경적 규제가 존재합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 제1층 제102호이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

인근 편의시설 및 학군 등은 파주 시내 지역 이용이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 외부에 "101"로 표기되어 있어, 등기부상의 호수(102호)와 일치하지 않는 점은 확인이 필요합니다. (감정평가서 참조)

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

최근 매매 사례 중 2023년식 건물의 매매가(3억 6천만원)와 본건의 감정가(1억 8천만원) 및 과거 매매 사례 간에 가격 차이가 커, 실제 시장 가격 형성에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건변경확약서 체결로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 전혀 없는 깨끗한 권리 상태의 물건입니다.

신축 연도가 비교적 최근(2018년 사용승인)인 다세대주택으로, 외관상 큰 하자만 없다면 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태로 판단됩니다.

인근 부동산 시장 동향 및 본건의 감정가를 고려했을 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능한 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담이 없어 명도 부담이 없습니다.

2018년 사용승인된 건물로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

명확한 권리관계로 인해 안정적인 투자 또는 실거주 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지나 유사 시기에 건축된 건물이 약 100,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 거래된 사례가 있습니다. 다만, 2023년식의 신축 건물은 360,000,000원의 높은 가격에 거래된 사례도 존재하여 시세 편차가 크므로 주의가 필요합니다.

본건은 2018년식 건물로 비교적 신축이며, 권리상 인수 부담이 전혀 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.