나이스옥션 법원경매 고양 2026타경887 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층113호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '지하철3호선 원흥역' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 노선상가지대로서 근린생활시설(음식점, 카페, 의원 등)이 주를 이루어 소재하며, 배후지로 오피스텔, 아파트 등이 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 원흥역이 소재하는 등제반 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 3층 제202동 건물 내 제1층 제113호 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 페인팅 등 마감, 창호 : 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

공부상 ‘판매시설’로 공실상태입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 삼각형의 토지로서 판매시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 45m 내외, 북서측으로 노폭 36m 내외, 북동측으로 노폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부상 판매시설로 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635번지 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층 113호에 위치한 판매시설 물건입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경887 (1)이며, 토지면적은 16.83㎡(약 5.09평)이고 건물면적은 53.28㎡(약 16.11평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 1,570,000,000원입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO(신한은행으로 추정)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635번지에 소재하며, 지하철 3호선 원흥역 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 노선상가지대로가 형성되어 있어 근린생활시설(음식점, 카페, 의원 등)이 주를 이루고 있으며, 배후지에는 오피스텔과 아파트 단지가 자리 잡고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 원흥역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 폭 45m, 북서측으로 폭 36m, 북동측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 1,188,000,000원)입니다. 현재 진행 중인 경매 신청은 2026년 3월 5일 접수된 신한은행의 임의경매(채권액 965,471,159원)입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 공부상 판매시설로 현재 공실 상태입니다.

4. 상권분석

본 물건은 원흥역 역세권 대로변에 위치한 판매시설로, 상업시설과 주거시설이 복합된 지역에 속합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 오피스텔 및 아파트 단지가 풍부한 배후 수요를 제공합니다. 이러한 입지적 장점은 안정적인 상권 형성에 기여하며, 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 다양한 업종의 영업 활동에 유리합니다. 또한, 일반상업지역에 속하고 광로, 대로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 상업시설로서의 입지 조건이 우수합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 지하철 3호선 원흥역을 도보로 이용 가능하고 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 주변 상가 및 주거 단지 내에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집하여 있어 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공부상 판매시설로 현재 공실 상태입니다. 따라서 낙찰 후 공실 기간이 길어질 경우 공실 위험이 존재하며, 임대 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 부동산 시장의 변동성 또한 공실 장기화 및 임대 수익률 하락으로 이어질 수 있는 요인입니다. 또한, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로, 대로, 중로 등 다양한 토지이용계획과 함께 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역 등 다수의 제한 및 규제가 존재하여 향후 건물 이용 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 감정평가액 15.7억 원은 상당히 높은 편으로, 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 지하철 3호선 원흥역 역세권에 위치한 판매시설로서, 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역에 자리 잡아 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 다양한 근린생활시설이 밀집한 상권에 위치하여 상업적 가치가 높습니다. 현재 공실 상태이므로 낙찰자는 즉시 임대 또는 직접 사용이 가능하며, 권리 관계 또한 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태임을 고려하여 향후 공실 위험 관리 및 적정 임대 수익률 확보 방안에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 원흥역 초역세권 입지로 인한 높은 유동인구와 편리한 접근성.

* 주변 오피스텔 및 아파트 단지의 풍부한 배후 수요.

* 판매시설 용도로 다양한 업종의 입점이 가능한 상업적 잠재력.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계.

* 공실 상태로 낙찰 후 즉시 활용이 가능한 장점.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,570,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 제안합니다. 현재 공실 상태임을 감안하고 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 1,400,000,000원에서 1,480,000,000원 사이로 산정하는 것을 권장합니다. 실제 투자 결정 시에는 철저한 현장 조사를 통해 파악된 공실 위험, 예상 임대 수익률, 그리고 지역 시장 상황 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.