나이스옥션 법원경매 고양 2026타경955 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 967 고양원흥줌시티 1층110호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상23층 건물 내 제1층 제110호로서, (사용승인일 2022.09.26) 외벽 : 복합유리, 석재 붙임 판넬 등 마감, 내벽 : 인테리어 등 마감,

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역,지구단위계획구역(원흥보금자리),대로2류(폭 30m~35m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경955 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 967, 고양원흥줌시티 1층 110호

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설, 실제 이용 현황 근린생활시설)

건물 정보:

사용승인일: 2022년 9월 26일

구조: 철근콘크리트구조

지하층수: 6개층

지상층수: 23개층

면적 정보:

전용면적: 27.991㎡ (약 8.47평)

건물 총면적 (기재된 면적): 39.38㎡ (약 11.91평)

토지면적: 6.04㎡ (토지 지분)

감정가: 957,000,000원 (9억 5천 7백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

도로: 제반 차량의 출입이 가능한 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 본 물건의 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 규제 사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 21일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 864,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 임차인은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요하며, 일반적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

임차인: 이순광

보증금: 15,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2024년 5월 23일

확정일자: 2024년 9월 13일

배당신고일자: 2026년 5월 15일

대항력: 없음. (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약: 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매 등기 등이 설정되었으나, 대부분 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 업무시설 및 근린생활시설로 활용되는 오피스텔이며, 해당 지역은 다양한 상업시설 및 주거시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다.

인근에 초등학교가 위치하여 지역 내 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

2022년에 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있어 주변 경쟁 건물 대비 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 기본적인 위생설비, 냉난방설비, 승강기, 화재경보설비 등 생활에 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 초등학교가 있고 다양한 편의시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무를 위한 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이: 본 물건의 감정가는 9억 5천 7백만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 분석 결과에 따르면 비슷한 면적의 오피스텔이 1억 2천만원에서 1억 3천 8백만원 수준에서 거래되고 있습니다. 이처럼 감정가와 실거래가 간의 현격한 차이가 존재하므로, 경매 진행 시 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 감정가대로 낙찰될 가능성은 낮아 보이며, 실제 시장 가치에 부합하는 가격으로 결정될 가능성이 높습니다.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금은 인수되지 않으므로 법적 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성은 염두에 두어야 합니다.

지역 규제: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 여러 제한사항이 적용되고 있습니다. 하지만 오피스텔 및 근린생활시설의 일반적인 이용에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 건물 상태 및 입지 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

경매 절차상의 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 부담은 없어 보입니다.

가장 큰 특징이자 고려사항은 감정가와 실거래가 간의 현격한 차이입니다. 감정가가 시장 가치 대비 매우 높게 책정되었을 경우, 유찰될 가능성이 있으며 이는 저가 낙찰의 기회가 될 수 있습니다. 반면, 입찰 경쟁이 치열할 경우 시장가 수준으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

1층에 위치하고 있으며 근린생활시설로 이용 중이라는 점을 감안하여 투자 가치를 면밀히 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 유지보수 비용 부담이 적고 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

복합적인 상업 및 주거 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요를 확보하기 용이합니다.

대항력 없는 임차인이므로 명도 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 괴리로 인해, 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 3월 20일 거래: 13,800만원 (전용면적 27.991㎡, 21층)

2026년 3월 6일 거래: 12,000만원 (전용면적 27.991㎡, 13층)

최근 거래된 유사 면적 오피스텔의 평균 가격은 약 13,200만원 수준이며, 평당 약 1,558만원으로 분석됩니다.

본 물건은 1층에 위치하며 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려해야 합니다. 일반적인 오피스텔의 경우 저층부보다는 고층부가 선호되는 경향이 있으나, 근린생활시설로서 1층이라는 점은 오히려 장점이 될 수도 있습니다.

최근 거래 사례에서 13층 물건이 1억 2천만원에 거래된 점을 고려할 때, 1층 물건의 시세는 이보다 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

감정가(9억 5천 7백만원)는 최근 시장가(1억 2천만원~1억 3천 8백만원)와 큰 괴리를 보이므로, 이를 기준으로 입찰가 산정은 매우 신중해야 하며, 실질적인 시장 가치에 근거하여 접근하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 부담은 없습니다.

최근 거래 사례와 1층이라는 점, 그리고 근린생활시설로서의 가치를 종합적으로 고려하여, 1억 1천만원에서 1억 2천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 경매 특성상 경쟁 구도에 따라 가격 변동성이 있을 수 있으나, 실거래가 수준을 초과하는 과도한 입찰은 지양하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.