나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60584 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공감정 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 풍산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호로서, 외벽: 벽돌마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 원상연)로부터 2026.3.30.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60584 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 2층202호

* 용도: 연립주택

* 건축년도: 2019년

* 감정가: 346,000,000원

* 토지 면적: 60.01㎡ (약 18.15평)

* 건물 전용 면적: 53.17㎡ (약 16.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역.

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근 버스 정류장 및 경의중앙선 풍산역 소재로 대중교통 이용 편리. (전반적인 교통 상황은 보통)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치 (102동 202호).

* 토지 이용: 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중.

* 도로: 본건 서측으로 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 상 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2021.08.31).

* 주요 권리 내용:

* 주택임차권 (을1): 원 (보증금 349,000,000원, 전입 2021.05.14, 확정 2021.04.19).

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 분석:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 신청인 자격으로 경매를 신청하였으며, 이전 임차인이었던 원 과의 관계에서 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서 임차권은 말소 대상이며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 풍동고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설과의 혼재로 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 경의중앙선 풍산역이 소재하여 시내 접근성이 있으며, 버스 노선도 다수 운영 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 풍동고등학교가 인근에 위치.

* 교통: 버스 정류장 및 풍산역 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 아파트 및 다세대 주택과 함께 조성된 주거 단지로 비교적 쾌적한 환경.

* 주변 시설: 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 관련 확약서 내용에 대한 법적 해석 및 집행 과정에서 예기치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 현재로서는 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 건축년도(2019년)가 비교적 최근이나, 건물 노후도에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 연립주택으로, 최근 연식이 비교적 양호하고 교통 및 교육 환경이 갖춰진 주거지입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도를 비교적 수월하게 진행할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지 이용 관련 제한 사항과 HUG 확약서의 세부적인 법리적 검토는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 명도 부담 감소 (인수 보증금 0원).

* 스타팰리스 단지 내 동일 평형대 대비 비교적 넓은 전용 면적 (53.17㎡).

* 최근 실거래 사례 (280,000,000원/48.42㎡) 대비 가격 경쟁력 확보 가능성.

* 인근 풍산역 및 풍동고등학교 등 생활 인프라 우수.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 동일 단지(스타팰리스) 내 최근 거래 사례 (2026년 5월)는 48.42㎡ 면적에 28,000만원입니다. 이를 제곱미터당 약 578만원/㎡ (28,000만원/48.42㎡)으로 환산할 수 있습니다.

* 본건은 전용면적 53.17㎡로, 동일 단지 거래 사례보다 면적이 넓습니다.

* 이를 기준으로 시가를 산정하면 약 307,456,000원 (53.17㎡ * 578만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 346,000,000원이지만, 최근 시세와 비교할 때 약간 높은 편입니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 시장가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.