나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70439 [1] 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 405동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "부용초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "탑석역"이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 18층건 내 7층 704호로서 (사용승인일 : 2002. 06. 18) 외 벽 - 몰탈위페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 바 닥 - 강화마루 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북서측의 도로를 통해 출입하고 있으며, 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28)(송산지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛유정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부용중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상,건축물용도:아파트60㎡이하(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70439 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 405동 7층704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 362,000,000원

* 토지면적: 35.82㎡ (10.84평)

* 건물면적: 59.42㎡ (17.98평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항:

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "부용초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황:

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "탑석역"이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난시됨.

* 인접 도로상태등:

아파트단지 북서측의 도로를 통해 출입하고 있으며, 도로상태는 무난함.

* 토지의 형상 및 이용상태:

부정형의 토지로서 아파트의 부지로 이용중임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28)(송산지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛유정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부용중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상,건축물용도:아파트60㎡이하(자세한사항은 주택과에서 확인)

* 혐오시설 유무:

주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

- 권리자: 한국주택금융공사

- 접수일자: 2022-12-21

- 권리금액: 110,000,000원

* 총 채권액 (등기부채권 합계): 317,627,883원

* 등기부 요약:

- 소유권 이전 내역:

* 전창우 (2007-10-23)

* 윤경철 외 1명 (2014-04-10)

* 박청현 (2020-08-19)

* 오석근 (2020-12-03, 매매)

- 근저당:

* 한국주택금융공사 (2022-12-21, 110,000,000원, 말소기준권리)

* 현대해상화재보험주식회사 (2024-05-16, 48,000,000원, 말소)

- 가압류:

* 오유미 (2024-09-20, 131,280,000원, 말소)

* 주식회사케이비국민카드 (2026-02-03, 8,242,673원, 말소)

* 농협은행 (2026-02-12, 13,388,994원, 말소)

* 신한카드 (2026-05-19, 6,716,216원, 말소)

- 강제경매:

* 오유미 (2026-03-06, 151,280,000원, 의정부지방법원 2026타경70439 강제경매 개시)

- 임의경매:

* 현대해상화재보험주식회사 (2026-07-14, 의정부지방법원 2026타경71468 임의경매 개시, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 없음 (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- (주의) 임차인 정보가 구체적으로 명시되지 않아, 실제 현장 조사 시 해당 물건에 거주하는 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 현황을 반드시 재확인해야 합니다. 인수되는 권리가 없다고 명시되어 있으나, 명확한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "탑석드림캐슬" 아파트 단지 내에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* "부용초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의정부경전철 "탑석역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 18층 건물 중 7층 704호 (사용승인일: 2002.06.18)

* 이용 상태: 아파트로 이용 중

* 설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 정보:

- 아파트명: 탑석드림캐슬

- 주소: 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬

- 총 동수: 9개 동

- 총 세대수: 735세대

- 최고층: 20층

* 본 건의 전용면적은 59.42㎡ (17.98평) 입니다.

* 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적에 공용면적이 포함된 면적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 진행:

- 본 물건은 "중복사건"으로 처리되어 있어, 동일 물건에 대해 여러 경매 절차가 진행될 수 있습니다. 이는 낙찰 후 행정 절차상 혼란을 야기하거나, 타 사건의 채권액 변동에 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본 건에서 권리 말소 예정인 점을 고려할 때 직접적인 인수 부담은 없어 보입니다.)

* 건물 노후화:

- 건물의 사용승인일이 2002.06.18로, 24년차에 접어들어 향후 정기적인 유지보수 및 시설 교체 등에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

- 토지이용계획상 "아파트 60㎡ 이하"로 건축물 용도가 제한되어 있어, 향후 재건축이나 개발 시 용적률 산정 등에 영향을 미칠 수 있습니다. (세부 사항은 관할 주택과 확인 필요)

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 탑석드림캐슬 아파트 405동 7층 704호로, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

* 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 학교, 상업시설, 대중교통(탑석역) 접근성이 양호하여 주거지로서의 가치가 높습니다.

* 현재까지 파악된 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰 시 소유권에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 중복사건이라는 특이사항이 있으나, 인수되는 권리가 없다는 점을 고려할 때 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가는 362,000,000원이며, 건물면적 59.42㎡ (약 17.98평)입니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 입지:

- 의정부경전철 탑석역 이용이 편리하여 교통 여건이 우수하며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교육 환경:

- 부용초등학교, 부용중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 권리 관계 명확:

- 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 시세 대비 투자 기회:

- 최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 감정가 및 7층이라는 장점을 감안하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 주변 시세 분석:

- 본건과 동일 면적(59.42㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 5일 358,000,000원 (3층), 2026년 7월 16일 369,000,000원 (3층)입니다.

- 본건은 7층으로, 3층보다 선호도가 높은 층수입니다.

- 감정가 362,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 7층이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

- 본건의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위해서는 시세 하단부 또는 감정가 대비 소폭 할인이 필요할 수 있습니다.

- 낙찰 후 안정적인 투자 수익을 확보하기 위해, 아래 범위를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

- 권장 입찰가 범위: 345,000,000원 ~ 355,000,000원

- (참고) 최근 실거래가 상단: 369,000,000원, 감정가: 362,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.