나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10405 [1] 서울특별시 성북구 보문동5가 159-3 스텔라153 지1층 비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 보문동1가 소재 지하철 6호선, 우이신설선 "보문역" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 지하철 6호선, 우이신설선 "보문역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제지하1층 제B01호, 제1층 제102호 제101호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점)으로, 기호(2)와 기호(3)은 가. 현재 중간 벽체없이 일괄로 이용중이며(현황 사진용지 참고), 차후 건축물 현황도에 근거하여 측량 및 구분벽체 시공이 필요할 수 있으므로 경매참여시 참고하시기 바람. (후첨 "사진용지 및 건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소방설비, 기계식 주차시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단으로 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 폭 약 25미터 내외, 남서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 보문동5가 159-3 ; 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-04-18), 2. 보문동5가 156-4 ; 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-04-18), 3. 보문동5가 153 ; 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10405 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 보문동5가 159-3 스텔라153 지1층 비01호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 774,000,000원

토지면적: 50.23㎡ (약 15.2평)

토지지분: 50.231㎡ (약 15.2평)

건물면적: 138.85㎡ (약 42.0평)

건물지분: 138.85㎡ (약 42.0평)

1.4. 기타 특이사항

본건은 지하 1층 B01호로서, 현재 중간 벽체 없이 일괄 이용 중인 상태이며, 추후 건축물 현황도에 근거한 측량 및 구분벽체 시공이 필요할 수 있습니다. 현재 '미니창고다락'이라는 상호로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 성북구 보문동1가에 위치하며, 지하철 6호선 및 우이신설선 "보문역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 및 우이신설선 "보문역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 또한, 북동측으로는 폭 약 25미터, 남서측으로는 폭 약 7미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함 검색 결과)

보문역 인근은 지하철 6호선과 우이신설선의 더블 역세권으로, 서울 도심 지역 접근성이 우수합니다. 주변에는 성신여대, 한성대 등 대학교와 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설 및 병원 등 다양한 생활 편의시설이 반경 1km 이내에 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖춰진 편입니다. 현재까지 검색된 정보에서는 특별히 혐오시설이 밀집해 있거나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 부천제일새마을금고의 근저당권(을5, 720,000,000원)입니다. 경매개시결정 등기(2026년 3월 5일, 채권자 김남호)보다 선순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부 채권 총액은 6,589,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 경매 절차 진행 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 보문역 일대는 지하철 6호선과 우이신설선의 더블 역세권으로, 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 상업 시설로서의 잠재력이 높은 지역입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요를 확보하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 재개발 사업 등이 진행되면서 지역 가치가 상승할 가능성이 있는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 토지이용계획 및 용도

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다. 일부 필지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

4.3. 현재 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)이며, 현재 '미니창고다락'이라는 상호의 점포로 사용 중인 것으로 보고되었습니다. 본건은 현재 중간 벽체 없이 일괄 이용 중이며, 향후 건축물 현황도에 근거한 측량 및 구분벽체 시공이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거/생활 편의시설

보문역을 중심으로 반경 1km 이내에 다수의 은행, 병원(고려대 안암병원, 서울대병원 등), 마트, 백화점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 성북천과 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 낙산공원, 숭인근린공원 등 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

5.2. 교육환경

본건 인근에는 대광초등학교, 대광고등학교 등이 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정된 구역도 있어 교육 환경 측면에서 고려할 부분이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 상태 및 관련 비용

본건은 현재 중간 벽체 없이 일괄 이용 중인 상태로, 추후 건축물 현황도에 따른 정확한 실측 및 구분벽체 시공이 필요할 수 있습니다. 이로 인한 추가적인 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 금융 부담

등기부상 채권 총액이 65억 8천 9백 60만원에 달하여, 이는 본건의 경매 낙찰가 및 향후 투자 수익률에 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은, 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다. 정확한 현황 파악 및 철저한 명도 계획 수립이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 6호선과 우이신설선의 더블 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 근린상가로서의 용도 적합성과 함께 현재 '미니창고다락'으로 운영되고 있다는 점은 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성을 보여줍니다. 다만, 현재 내부 구조의 일괄 이용 상태로 인한 추가 공사 필요성, 높은 채권 총액, 그리고 임대 관계의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 보문역을 중심으로 한 우수한 교통 접근성은 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

* 상권 활성화 잠재력: 주변 지역의 재개발 및 도시 정비 사업 추진으로 인한 상권 활성화 효과를 기대할 수 있습니다.

* 활용도 높은 공간: 현재 '미니창고다락'으로 운영 중인 점을 감안할 때, 향후 스몰 비즈니스, 소규모 사무실, 개인 창고 등 다양한 용도로 활용하여 부가가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 (전략적 제언)

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 774,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 건축물 내부 공사 비용, 명도 관련 제반 비용, 그리고 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 채권 총액이 높다는 점과 내부 구조 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다. 성공적인 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 함께, 해당 지역의 최신 상권 동향 및 유사 매물의 시세 조사를 선행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.