나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10357 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 55-19 더클래식 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동에 소재하며 "전동초등학교" 서측 인근에 위치함. 주위 는 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주 택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제203호로서 (사용승인일: 2021.08.24) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 가로장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울특별시동부교육 지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울북부지방법원 2026타경10357 (1)

서울특별시 동대문구 전농동 55-19 더클래식 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 287,000,000원

토지면적: 21.08㎡ (약 6.38평)

토지지분: 21.076㎡ (약 6.37평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 전농동에 소재하며 "전동초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통입니다.

건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (관악신용협동조합, 294,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권보존: 가나종합건설주식회사 (2021-09-02)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 가나종합건설주식회사 (2023-08-24)

* 근저당: 관악신용협동조합 (2023-08-24, 294,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 전아름 (2023-08-24, 55,000,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-10-30) - 말소

* 압류: 강서세무서장 (2025-11-05) - 말소

* 가압류: 이상훈 (2026-01-28, 10,710,000원) - 말소

* 압류: 서울특별시 (2026-02-04) - 말소

* 강제경매: 전아름 (2026-02-27, 49,000,000원) - 말소 (본건 경매)

임차인 현황:

* 임차인: 전아름

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-08-25

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건 경매로 인해 모든 등기된 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 동대문구 전농동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 다세대, 다가구, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 단지형 다세대주택인 "벨루스전농"(2023년 준공, 전용면적 25.21㎡)이 2026년 7월 10일에 53,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 약 2,102만원의 시세를 추정할 수 있습니다.

인근 다른 매물로는 2019년 준공된 27.97㎡ 면적의 주택이 79,500만원 (약 2,842만원/㎡)에, 2010년 준공된 16.83㎡ 면적의 주택이 18,500만원 (약 1,099만원/㎡)에 거래된 이력이 있습니다.

본건은 2021년 8월 24일 사용승인된 건물로, 전용면적 29.96㎡입니다. "벨루스전농"의 시세(약 2,102만원/㎡)를 적용하여 환산 시, 본건의 현재 시장 가치는 약 63,000만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 전동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 접근성이 좋습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 2021년식 신축급이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

"기타참고사항"에 임대관계 미상이라고 기재되어 있어, 임대 중인 경우 현황 파악 및 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하고 실거주 및 투자가치 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

전동초등학교 인근의 편리한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

감정평가액(287,000,000원) 대비 현재 시장 시세(약 63,000만원 이상)가 현저히 높아, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 큰 것으로 보입니다.

다만, 다수의 토지이용 제한사항과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 상품성이 뛰어나며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 서울 동대문구라는 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 높은 시세 형성은 투자 수익률을 높일 수 있는 기회입니다.

* 실거주 및 임대 수익 창출을 위한 소형 주거 공간으로서의 매력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건 시세가 약 63,000만원으로 추정됩니다.

감정평가액(287,000,000원) 대비 시장 시세가 상당히 높게 형성되어 있으므로, 시장 시세를 반영한 공격적인 입찰 전략이 필요할 수 있습니다.

경쟁 입찰 가능성을 고려하여, 추정 시장 가치의 95% 수준인 약 59,850만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 입찰가는 인수할 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.