나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3942 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일:2022.01.18.) 외벽: 벽돌 마감 등,창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 109-7 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257 m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.), 도시관리계획 입안중. 신월동 109-8 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257 m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3942 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제4층 제402호

건축물 사용승인일: 2022년 01월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 316,000,000원

토지면적: 19.98㎡ (약 6.04평)

토지지분: 19.979999999999997㎡ (약 6.04평)

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

건물지분: 29.5㎡ (약 8.92평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로 접면

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소될 예정임. 강서세무서장의 압류(갑5)가 말소기준권리가 되며, 이에 따라 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. HUG(주택도시보증공사)의 임차권(을1) 및 강제경매(갑7) 또한 말소 예정으로 확인됨.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2024년 08월 28일자 강서세무서장의 압류 (갑5)임.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김정기)

보증금: 318,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-13

확정일자: 2022-06-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 그 외 권리들은 매각으로 소멸 예정임. 특히, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 양천구 신월동 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 거래: 약 55.27㎡ 연립주택, 3층, 210,000,000원 (약 380만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 약 52.41㎡ 다세대주택, 6층, 302,000,000원 (약 576만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 약 55.56㎡ 다세대주택, 2층, 329,000,000원 (약 592만원/㎡)

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 면적 대비 비교 대상이 명확하지 않으나, 최근 거래된 유사 면적/신축 다세대주택의 경우 ㎡당 시세가 더 높게 형성될 수 있음. 감정가 316,000,000원(약 1071만원/㎡)은 건물 연식 및 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물대장상 본건은 서울특별시 양천구 곰달래로5길 42-5 (신월동) 소재 경성빌 4층 402호임. 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 2022년 1월 18일 사용승인됨. 건물에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 지역 시설

본건 인근에 '신월1동 주민센터'가 위치하고 있으며, 주택가로 형성되어 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임. 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획 상 공항 관련 구역(수평표면구역, 진입표면구역) 및 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있어 관련 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획 상 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당함. 또한, 여러 차례의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중으로 향후 토지 이용에 변동이 있을 수 있음.

6.2. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)가 약 3.18억원의 보증금으로 임차권 등기를 하였으나, 대항력이 없고 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 예정되어 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 이와 관련된 조건 및 절차를 명확히 확인하고 진행해야 함.

6.3. 기타 특이사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 초기 조건과 변경된 조건에 대한 상세 내용을 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 준공)인 다세대주택으로, 관리 상태 및 신축 연식 면에서는 장점을 가짐. 그러나 대항력 없는 임차인의 높은 보증금 및 매각 조건, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임. 임차인 관련 조건이 명확히 이행된다면, 해당 물건은 신월동 일대의 주거용 부동산으로서 가치를 지닐 수 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 비교적 양호한 상태 유지 가능성.

* 소형 면적(29.50㎡)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 경우, 신축 프리미엄을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 지역의 다세대주택 시세(2026년 5월 기준, 52.41㎡ 약 3.02억, 55.56㎡ 약 3.29억)와 본건의 신축 연식(2022년) 및 소형 면적(29.50㎡)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 316,000,000원은 현재 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, ㎡당 가격 비교에서는 신축의 강점이 반영되어 높게 나타나는 경향이 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

물건의 신축 연식, 감정가, 주변 시세, 권리관계, 및 각종 제한사항 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 316,000,000원을 기준으로 하되, 상황에 따라 295,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함. 특히, 임차인 관련 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.