나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10423 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 349-12 모던하우스 2층 204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장평중학교' 북측 인근에 소재하는 모던하우스 제2층 제204호로서 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 장한평역)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2016.08.08일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 2층 204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 사무소이나 현황 다세대주택로 이용중임. (별첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 승강기, 옥내소화전, 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 두필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약 4m도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 349-1 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 장안동 349-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건은 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-자세한 임대관계는 미상임. -본건은 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사되므로 원상회복 의무(시정명령) 및 이행강제금이 부과될 수 있는 바 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 동대문구 장안동 349-12 모던하우스 2층 204호

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10423 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 349-12 모던하우스 2층 204호 (신주소: 서울특별시 동대문구 장한로18길 54-3)

용도: 공부상 근린상가, 현황 다세대주택 이용 (사무실이나 주거용으로 이용 중)

감정가: 229,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

토지 면적: 27.86㎡ (약 92.1평)

토지 지분: 27.86㎡ (약 92.1평)

건물 면적: 47.31㎡ (약 156.4평)

건물 지분: 47.31㎡ (약 156.4평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장평중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 장한평역이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조 및 상태:

2016년 8월 8일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 평지붕 6층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 새시입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2020년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고지선 (고 )

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2017년 2월 9일

* 배당신고일자: 2021년 4월 19일

* 대항력: 있음. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리사항:

집행력 있는 정본에 의한 강제경매(갑15, 채권자: 고지선)로 진행 중입니다. 등기부상 을구 1번 순위의 주택임차권(고지선)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 그 외 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권:

본건이 위치한 장안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다. 장한평역 인근으로 상업 시설 및 교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설:

장평중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 분포하고 있습니다. (※혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설:

장평중학교를 비롯한 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통입니다.

* 편의시설:

대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업 지역에 다양한 편의시설이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수:

선순위 임차인 고지선 씨의 보증금 208,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 금액이 상당 부분 증가합니다.

* 용도 불일치 및 원상회복 의무:

건축물대장상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이로 인해 추후 원상회복 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 위반건축물 등재:

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있습니다. 이는 추후 건물 이용 및 관리에 제약을 줄 수 있습니다.

* 높은 총 채무액:

등기부채권 총액이 약 47억 7천만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 절차에는 영향을 미치지 않으나, 부동산의 재산 가치 대비 부채 부담이 큰 상황을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동의 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 자체는 양호한 편입니다. 하지만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 위반건축물 등재, 그리고 가장 중요한 선순위 임차인의 보증금 전액 인수라는 중대한 부담이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 단순 시세 차익을 노리는 투자보다는 명확한 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 수요: 장안동 일대는 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 교통 편의성: 지하철역 및 버스 노선 접근성이 양호합니다.

* 명확한 인수 부담: 임차인 보증금 208,000,000원을 인수한다는 점이 명확하여, 이를 총 투자 비용 계산에 반영할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 229,000,000원에 임차인 보증금 208,000,000원을 추가로 인수해야 하므로, 총 실투자금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 현재 물건의 여러 리스크 요인(용도 불일치, 위반건축물, 높은 인수 보증금)을 감안할 때, 낙찰가율은 감정가의 10% ~ 20% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 20,000,000원 ~ 50,000,000원 선에서 신중하게 검토하시기 바랍니다.

(총 예상 비용: 입찰가 + 208,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.