나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10414 [1] 서울특별시 도봉구 창동 632-98 현대하이츠 102동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 있는 "창2동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 건영캐스빌아파트 등 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로 주위환경 보통임.

교통상황

차량 진출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 쌍문역(4호선)이 있어 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 2층 202호로 (사용승인일 : 2008.11.26) 외벽 : 석재치장 마감 등, 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 직사각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 도로 폭 9m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로2류(폭8m~10m) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10414 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 632-98 현대하이츠 102동 2층 202호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 2층 202호 (사용승인일: 2008.11.26)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

건물면적(전용면적): 71.77㎡ (약 21.71평)

토지면적(대지지분): 40.04㎡ (약 12.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 361,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, '창2동 주민센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 4호선 쌍문역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 분석

* 인근에 창2동 주민센터가 위치하여 행정 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* (검색 결과) 주변에 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 창동 차량기지, 도봉 환경사업소 등 일부 시설이 일정 거리 내에 위치할 수 있으나, 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑3: 2009.09.01 소유권이전 (김형곤)

* 갑4: 2015.10.15 소유권이전 (신동석)

* 갑5: 2022.02.24 소유권이전 (홍상준외 1명) - 매매

* 을13: 2024.11.01 근저당권 (북서울농업협동조합) 채권금액: 48,000,000원. 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

* 갑6: 2024.12.26 5번 홍상준 지분가압류 (김영순) 채권금액: 150,000,000원. (말소)

* 갑7: 2025.02.05 5번 김동숙 지분 전부 이전 (홍상준) - 증여

* 갑8: 2026.03.05 강제경매개시결정 (김영순) 채권금액: 180,945,205원. 본 사건 경매개시 결정으로, 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 198,000,000원 (을13 + 갑8 또는 관련 채권 합계 추정)

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리(을13, 2024.11.01 근저당)보다 선순위의 권리는 등기부에 나타나지 않습니다. 따라서, 말소기준권리보다 후순위인 권리(갑6, 갑8 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.3. 임차인 현황

폐문 및 관계인 부재로 임대차 관계 조사가 이루어지지 않았습니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계가 확인되지 않아 보증금 인수 부담은 없어 보입니다. 그러나, 현장 조사 시 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 및 전월세 시세

제공된 주변 시세 정보 분석 결과:

* 2026년 7월 실거래 사례:

* 33.82㎡ (약 10.23평) 기준 150,000,000원 (평당 약 14,662,756원)

* 45.29㎡ (약 13.70평) 기준 90,000,000원 (평당 약 6,569,343원) - 해당 거래는 면적 대비 가격이 이례적으로 낮아 특이사항 확인 필요

* 38.43㎡ (약 11.63평) 기준 160,000,000원 (평당 약 13,757,524원)

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 361,000,000원으로, 건물 면적 71.77㎡ (약 21.71평) 기준 평당 약 16,628,260원입니다.

주변 유사 면적의 최근 실거래가를 본건 면적(약 21.71평)으로 환산 시, 대략 14,200,000원 ~ 31,800,000원/평 범위로 예상됩니다.

감정가는 최근 실거래가 환산액보다 높은 수준이나, 본건 건물이 2008년식으로 상대적으로 신축에 속하며(주변 비교 대상 1991~2003년식 대비), 입지 조건 및 관리 상태에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건축물대장상 해당 건물은 2008년 7월 31일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택입니다.

* 본건은 2층 202호이며, 전용면적 71.77㎡ (약 21.71평)입니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

* 인근에 주민센터가 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 쌍문역(4호선)과 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 제한 및 관리

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로2류(폭8m~10m) (접합) 지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도).

* 또한, 아파트 용도에 한정된 토지거래 허가구역 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31.)도 존재하여, 향후 거래 시 허가 요건 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 사항

* 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.

* 폐문으로 인해 내부 이용 상태 및 점유 관계를 정확히 파악하기 어려웠던 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 2008년식 건물이므로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 등기 사항들이 모두 말소될 예정이므로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 각종 제한사항이 존재하며, 현장 확인을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (지하철 4호선 쌍문역 인접)

* 2008년식 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담 적음

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 361,000,000원

건물면적: 71.77㎡ (약 21.71평)

건물 감정가 기준 평당가: 약 16,628,260원

주변 실거래가 환산 (면적 보정): 약 14,200,000원 ~ 31,800,000원/평 (특이 거래 제외 시 13,700,000원 ~ 14,700,000원/평)

종합적인 고려사항:

* 감정가는 주변 시세 환산가보다 높은 편이나, 신축 연식 및 입지 조건을 감안하면 수용 가능한 수준입니다.

* 잠재적 리스크(토지 이용 제한, 임차인 미확인 등)를 고려해야 합니다.

* 최근 시세 상승 추세와 본건의 신축성을 감안하여, 감정가 대비 85% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

예상 입찰가 범위: 307,000,000원 ~ 361,000,000원

(본 예상 입찰가는 시세 및 권리 분석에 따른 제안이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.