나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10393 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 734 청구아파트 102동 9층 903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "서울초당초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 11층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일 : 1995.06.23) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트 단지 내 도로를 통하여 출입하며, 단지 내 도로는 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 기호 1 > 도시지역 , 제3종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 중점경관관 리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임. < 기호 2, 4 공히, > 도시지역 , 제3종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호 구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:202 5.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임. < 기호 3 > 도시지역 , 제3종일반주거지역(7층이하), 도로(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가 축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257 m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상 자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도한정)임. < 기호 5 > 도시지역 , 제3종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026. 12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10393 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피에프씨테크놀로지스

매각대상: 토지/건물 일괄매각

중복사건 여부: 본건은 중복사건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 734 청구아파트 102동 9층 903호

용도: 아파트

감정가: 586,000,000원

토지면적: 38.32㎡ (약 11.6평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

건물 사용승인일: 1995년 06월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 소재하며, "서울초당초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변시설

초등학교, 중학교, 공원 등 생활 편의 및 교육 관련 시설이 인근에 다수 분포하고 있습니다. 현재까지의 조사로는 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 총 권리금액은 662,320,426원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (장명환, 2006-10-31)

- 근저당 (한국자산관리공사, 2016-11-21, 말소기준권리)

- 근저당 (주식회사피플펀드컴퍼니, 2023-05-23, 말소)

- 가압류 (농협은행, 2025-07-30, 말소)

- 가압류 (김대악, 2025-11-21, 말소)

- 임의경매 (피에프씨테크놀로지스, 2026-03-03, 말소)

- 임의경매 (한국자산관리공사, 2026-03-25, 말소)

3.2. 임차인 현황

본건의 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리

본 경매 물건의 말소기준 권리는 2016년 11월 21일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 별도로 명시된 내용이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 도봉구 방학동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 어우러져 있어 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 벽식 구조의 슬라브 지붕 11층 건물 내 제9층 제903호입니다.

5.2. 아파트 정보

아파트명: 방학청구 (청구아파트)

단지 주소: 서울특별시 도봉구 방학동 734 (신주소: 서울특별시 도봉구 해등로 264)

총 동수: 10개 동

총 세대수: 978세대

주차 대수: 총 638대 (기계식 주차 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 면적 정보

해당 물건의 전용면적은 84.97㎡ (약 25.7평)입니다.

분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

토지 지분은 38.32㎡ (약 11.6평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

- 임대차 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

- 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 절차 진행 및 권리 관계 파악에 있어 추가적인 주의가 요구됩니다.

- 건물 노후화: 1995년에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한사항

본 물건의 토지는 제3종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으나, 실제 건물은 11층으로 건축되었습니다. 이는 건축 관련 규제 또는 준공 당시의 기준에 따른 것으로 보이며, 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법규 및 제한사항이 존재합니다. (토지거래허가구역은 특정 기간 및 대상자 한정)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구의 아파트로서, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 매매 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 8층 매물이 5억 7천 8백만원에 거래된 점은 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 그러나 임대차 관계 미상, 중복 사건 진행, 건축 연도 등을 고려할 때 잠재적 리스크 요인도 분명히 존재합니다. 철저한 현장 조사를 통해 임대차 관계를 확인하고, 중복 사건의 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 도봉구 내 안정적인 주거 지역에 위치

- 주변 학교 및 편의시설 접근성 양호

- 최근 매매 시장에서 가격 상승 추세 확인

- 전용 84.97㎡ (구 25평형)으로 수요가 많은 면적

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석할 때, 8층 매물이 5억 7천 8백만원에 거래된 점을 고려하면 본건 9층 매물은 유사하거나 다소 낮은 수준에서의 입찰가 형성이 가능합니다. 감정가는 5억 8천 6백만원이나, 최근 최고가 거래액 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 경매 시장 상황에 따라 5억 7천만원 ~ 5억 9천만원 사이에서 전략적인 입찰가 산정이 필요할 것으로 판단됩니다. 보수적인 접근으로는 5억 7천 5백만원 선을 예상해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.