나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3988 [1] 서울특별시 구로구 구로동 197-5 삼성아이티밸리 제5층 제504호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트형 공장 및 업무시설과 아파트, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 근거리에 지하철 2호선 "구로디지탈단지역"이 소재하 고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 14층 건물 내 제5층 제504호로서, - 사용승인일: 2007년 3월 30일 - 외벽: 판넬마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트형공장으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트형 공장 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한 국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아 파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3988 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-5 삼성아이티밸리 제5층 제504호

용도: 공장 (집합건축물대장상 '공장(아파트형공장)'으로 등재)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평슬래브 지붕 14층 건물 내 제5층 제504호

사용승인일: 2007년 3월 30일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 34.29㎡ (약 10.38평)

토지 지분: 34.294㎡ (약 10.38평)

건물면적: 139.26㎡ (약 42.12평)

건물 지분: 139.26㎡ (약 42.12평)

감정가: 856,000,000원

1.4. 특이사항

본 건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트형 공장, 업무시설, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하며, 해당 역은 서울 지하철 2호선 이용객 수 상위권에 속하는 역입니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다. 구로디지털단지역은 서울 서남권 및 경기 서남부 교통의 중요한 요충지 역할을 합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 소재 토지는 도시지역, 준공업지역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈)), 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등이 대상인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 포함되어 있으므로, 외국인 매입 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 15일에 접수된 우리은행의 근저당권(을11)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인하여 근저당권, 압류 등 등기부등본상의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 644,400,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상인 임대관계 정보가 있으므로, 현장 조사 및 임대차 관계 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 구로디지털단지역 상권 개요

구로디지털단지역 상권은 다양한 중소기업과 지식산업센터가 밀집한 지역으로, 30~40대 직장인 유동인구가 많으며, 지역 주민들도 많이 이용하는 상권입니다. 특히 점심시간에 유동인구가 집중되는 경향이 있습니다.

4.2. 상권 특징

* 직장인 중심의 소비력을 가진 상권으로, 점심 식사 수요가 높습니다.

* 다양한 식당, 술집, 유흥시설 등이 밀집해 있으며, 특히 회전율이 빠른 업종이 유리할 수 있습니다.

* 과거 대비 권리금 변동이 있었으며, 점심 수요에 집중되는 특성상 권리금 산정 근거 확인이 중요합니다.

4.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 삼성IT밸리 주변으로는 각종 IT 기업, 지원시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 또한, 이마트 구로점, 구로3동 주민센터, 서울 구로디지털단지 등 편의시설 및 관공서가 인근에 있습니다.

4.4. 혐오시설 정보

주변 검색 결과, 구로디지털단지역 인근에서 직접적으로 본 물건지에 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 구로구 내 신도림역 주변 등에서 혐오시설(유수지, 쓰레기 소각장 등)에 대한 개선 사업이 언급된 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 북동측 인근에 "구로남초등학교"가 소재합니다.

5.2. 편의시설

인근에 이마트 구로점, 각종 은행, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 의료시설

구로디지털단지역 인근 고대구로병원 등이 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 달리 자산유동화 과정에서 발생한 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이더라도 점유자가 있을 경우 협의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 장애물 제한표면구역: 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 교육 환경에 영향을 미치는 시설 설치 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 보호와 관련된 건축 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인, 특정 용도(아파트, 단독, 다가구 등)로의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 구로디지털단지역 인근에 위치한 아파트형 공장으로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 직장인 배후 수요를 가진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 2007년에 준공되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태에 따라 가치 유지 가능성이 있습니다.

주요 강점으로는 구로디지털단지역이라는 입지, 편리한 교통, 풍부한 유동인구, 다양한 편의시설 접근성 등이 있습니다. 반면, 유동화 물건이라는 점과 임대관계 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로, 현장 방문 및 면밀한 권리 분석과 임대차 관계 조사가 필수적입니다. 토지이용계획 상 여러 제한 사항이 있으나, 준공업지역 내 아파트형 공장으로 이용 중임을 감안할 때 실질적인 이용에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트형 공장: 구로디지털단지역(2호선) 도보 이용 가능한 입지로, IT 및 중소기업 종사자 배후 수요가 탄탄합니다.

* 활발한 상권: 직장인 대상 상권으로 점심시간 수요가 높으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 별도 등기나 권리 복잡성을 피할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 구로디지털단지는 지속적인 첨단산업 단지로의 발전 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 856,000,000원입니다. 주변 시세, 물건의 현 상태, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 유동화 물건이며 임대 관계가 불분명한 점 등을 감안해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

본 물건의 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 조사를 통해 건물 상태, 임대차 현황, 주변 실거래가 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 보증금 부담액: 0원 (인수 보증금 없음)

* 추가적인 투자 분석 및 현장 조사 후 입찰가를 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.