나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3938 [1] 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제102동 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울강서초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위 는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2022.01.13) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구 역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3938 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제102동 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 324,000,000원

토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

토지지분: 18.623㎡ (약 5.63평)

건물면적 (전용면적): 28.57㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물명: 에코빌리지

동/호: 102동 403호

사용승인일: 2022년 1월 13일

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

본건 층수: 4층

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '서울강서초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

물건에는 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다.

등기부등본상 을4 근저당권(118,390,807원, 2025년 7월 9일 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 을3 주택임차권(이동호, 337,000,000원), 갑3 압류(부천시), 갑4 압류(구로세무서장), 갑5 강제경매(주택도시보증공사), 갑6 압류(부천세무서장)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 이동호(주택도시보증공사)는 보증금 337,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 8월 12일, 확정일자는 2022년 7월 20일입니다. 배당신고일자는 2024년 2월 29일이며, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 나타나 있습니다.

그러나 '주의사항'으로 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 이 조건의 이행을 책임져야 할 수 있음을 의미하며, 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

인근에 서울강서초등학교가 위치하고 있어 학생 유동이 있을 수 있으며, 소규모 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

교육: 서울강서초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호할 수 있습니다. (단, 상대보호구역 여부 확인 필요)

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차인 보증금 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경, 선순위임차권 보유 등의 특이사항이 있으며, 임차인은 매수인에게 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. '대항력 없음'으로 분류되나, 이 조건의 이행 여부에 따라 매수인이 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다.

공항 소음 지역: 토지이용계획상 제3종 구역(다지구)으로 공항 소음 영향 지역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 1월 준공된 신축 다세대주택으로, 양천구 신월동에 위치하고 있습니다.

감정가는 324,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각됩니다.

등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 보증금 및 인수조건 변경 사항은 본 건의 가장 큰 불확실성 요소입니다. '대항력 없음'으로 분류되어 있으나, 매수인이 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 이행해야 한다는 점은 반드시 확인하고 고려해야 합니다.

신축 건물이라는 장점에도 불구하고, HUG 관련 조건 이행 여부에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

서울 서남권 입지: 서울 시내 접근성이 용이한 양천구에 위치합니다.

교육 환경: 서울강서초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다.

소형 평수: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 28.57㎡(약 8.64평)입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건은 2022년 1월에 사용승인된 신축 다세대주택입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 2017년~2019년 건축된 면적 52.41㎡~55.56㎡의 다세대주택들이 30,200만원에서 32,900만원에 거래되었습니다.

평당가로 환산 시 약 190만원~195만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 28.57㎡(약 8.64평)으로, 단순 면적 대비 시세 적용 시 16,416만원~17,280만원 수준으로 계산되나, 이는 소형 평수의 특성과 신축임을 고려하지 않은 수치입니다.

신축 건물이라는 점을 감안할 때, 본건의 시장 시세는 3억원 초중반에서 형성될 가능성이 있습니다.

그러나, 본건의 가장 큰 변수는 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건입니다. 임차인(이동호)의 보증금 337,000,000원은 감정가(324,000,000원)보다 높습니다.

'임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 문구는, 만약 매수인이 이 조건을 이행하지 못할 경우, 해당 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다.

따라서, HUG 관련 조건이 완전히 이행되어 매수인에게 추가적인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 확실한 전제 하에서만 감정가 수준으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 310,000,000원 ~ 325,000,000원

이 입찰가 범위는 감정가(324,000,000원)를 기준으로, HUG 인수조건 관련 불확실성이 해소되고 권리 말소가 원활하게 이루어진다는 가정 하에 책정되었습니다.

만약 HUG 인수조건 이행에 따라 매수인이 임차보증금의 일부 또는 전부를 인수하게 될 가능성이 있다면, 입찰가를 현저히 낮추어 산정해야 합니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

서울특별시 양천구 신월동 1081번지 에코빌리지 인근 지역을 조사한 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 공항소음 방지 및 소음대책지역에 포함되어 있어 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

또한, '상대보호구역'에 해당될 수 있으므로 인근 학교와의 관계 및 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.