나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경49 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 「발산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설ㆍ근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 발산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층 지하4층건 내 제5층 제501호 외 3개호로서 (사용승인일: 2017.07.04) - 외벽: 복합판넬 마감 등, - 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현장조사 결과, 각 호별 내부 벽체를 제거하여 사무실(상호: (주)KIB개발)로서 일체로 이용중인 것으로 확인되었음.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 열병합에 의한 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로2류(폭15m~20m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1~4)는 추후 내벽 재설치를 통하여 구분 사용이 가능한 점 등을 고려하여 각 물건별로 감정평가 가액을 각각 산출하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 774-9, 사이언스타 제5층 제501호에 소재한 근린상가(업무시설)입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경49 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 224,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 토지 면적은 9.57㎡(약 2.89평)이고 건물 면적은 39.93㎡(약 12.08평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지상 13층, 지하 4층 건물 중 제5층 제501호이며, 2017년 7월 4일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 근린생활시설로도 복합 사용 가능합니다.

채권자는 농협은행입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '발산역' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 본 물건이 속한 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황: 차량 접근이 원활하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 발산역과 다수의 간선 및 지선 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본 물건지는 북측과 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5, 2024년 3월 6일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(금 688,800,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 특별히 인수해야 할 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 약 1,063,800,000원입니다.

임차인 현황:

본 물건에는 (주)KIB개발 대표이사 김 이 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 본 물건은 마곡지구 개발 사업지구 내 상업지역에 위치하고 있으며, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다.

이용상태: 현재 내부 벽체가 철거되어 4개 호실(501호~504호)이 (주)KIB개발의 사무실로 일체 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 추후 내부 벽체 재설치를 통해 개별 호실로 구분하여 사용하거나 임대하는 것이 가능함을 의미합니다.

토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 일반상업지역이며, 공항, 마곡도시개발사업 관련 지구단위계획구역, 각종 교통 및 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 발산역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구에 위치하므로, 다양한 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 절차가 복잡할 수 있습니다.

토지이용 제한: 공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

현황과 공부의 차이: 내부 벽체가 철거되어 일체로 이용 중인 현황은 집합건축물대장상 '업무시설'로 등재된 공부와 차이가 있습니다. 다만, 본 감정평가 시에도 이러한 점을 고려하여 추후 구분 사용 가능하도록 평가가 이루어졌습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 업무/상가용 건물로, 발산역과의 인접성 및 마곡지구의 발전 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

건물은 비교적 신축에 속하며, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

현재 통합된 사무실로 이용 중이나, 향후 구분 사용을 통한 다양한 활용이 가능한 점이 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 발산역 도보 접근 가능한 위치로, 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태 양호, 유지보수 비용 절감 기대.

마곡지구 성장 잠재력: 서울의 대표적인 신흥 업무지구인 마곡지구 내 위치하여 향후 지속적인 가치 상승 예상.

활용 유연성: 내부 통합 사용 또는 구분 사용이 가능하여 투자 목적에 따른 유연한 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 유사 물건의 낙찰가율 및 지역 시세, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 예상 입찰가는 약 224,000,000원에서 268,800,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시기 바랍니다.

본 보고서에는 명시적인 혐오 시설에 대한 정보는 포함되어 있지 않으며, 주변 상업지구로서 일반적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.