나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50239 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 북동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "역촌역" 까지 도보로 각각 약5~6분 및 약7~8분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제2층 제203호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형으로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 20 25.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2026타경50239 (1)

서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 2층203호

다세대주택

감정가 270,000,000원

토지면적 26.78㎡ (약 8.10평)

건물면적 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상 토지/건물일괄매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통은 버스정류장까지 도보 약 5~6분, 지하철 6호선 "역촌역"까지 도보 약 7~8분이 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.3. 권리분석

권리분석 결과, 본 물건은 말소기준권리(2022.03.08. 근저당권 백무승)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, "토지거래허가구역"으로 지정되어 있어 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

주택임차권(박유정)이 등기되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없으며(2021-07-15 전입, 2021-06-28 확정일자, 대항력 없음), 등기부상 임차권은 말소 예정입니다.

또한, 신청채권자(주택도시보증공사)는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 506,099,193원입니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 역촌동은 주거지역이 밀집한 곳으로, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

지하철 역촌역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "역촌초등학교"와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 공원 및 편의시설이 있어 생활 편의성이 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

내부 구조는 현관 1, 방 2, 주방 1, 거실 1, 욕실 겸 화장실 1, 발코니 1로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

상하수도, 위생, 승강기 설비 및 개별 도시가스 보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 취득 시 관할청의 허가를 받아야 합니다. 본 물건 취득 예정자는 사전에 허가 요건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권: 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 해당 문구들은 잠재적인 권리 관계를 나타낼 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 본 물건의 경우, 임차권이 말소될 예정이고 채권자(HUG)의 확약서가 제출되어 매수인이 부담할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이며 역촌역 및 초등학교와 인접하여 생활 편의성이 좋습니다.

가장 중요한 권리 관계 측면에서, 임차인의 대항력이 없고 채권자(HUG)가 잔존 임대차보증금에 대한 매수인의 책임을 포기하였기에, 매수인이 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

가장 큰 제약은 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점이며, 이에 대한 허가 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

매수인이 인수해야 할 선순위 임차보증금 및 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

2018년 준공된 건물로 비교적 최신 건축물이라 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

서울시 역촌동이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

임차인에게 인수되는 보증금이 없어 투자금 부담이 줄어듭니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 29.52㎡)의 물건이 2026년 5월 149,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건과 유사한 면적(29.91㎡)을 기준으로, 최근 거래 사례(평당 약 505만원 ~ 683만원)를 고려할 때, 시장 가격은 약 1억 5천만원에서 2억 4백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 270,000,000원 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 2층이라는 점과 면적, 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.