나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3744 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-594 파랑새빌라트에이동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 근거리에 지하철역(화곡역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2000.11.07.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대 내 세장형 토지로서, 다세주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3744 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-594 파랑새빌라트 A동 제2층 제201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.13㎡ (약 22.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건축물 용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조, 스라브지붕

사용승인일: 2000년 11월 07일

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 2층)

주차시설: 4대 (내부 주차 가능)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 2000년 11월 20일 소유권 이전 (김애희)으로 시작하여 2011년 12월 21일 소유권 이전 (나영주)을 거쳤습니다.

말소기준권리인 2024년 3월 8일 접수된 김영혜외 1명의 가압류(180,000,000원)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

이후 2024년 3월 8일 접수된 김영혜외 1명의 강제경매(180,000,000원)가 본건 경매로 진행 중이며, 해당 권리 외 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김유현

전입일자: 2013년 09월 27일

대항력: 있음

보증금 및 차임: 미상

비고: 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 금액이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

전입일자: 2013년 09월 27일

확정일자: 2013년 08월 07일

배당신고일자: 2026년 05월 20일

대항력: 있음

보증금: 150,000,000원

비고: 해당 임차인의 보증금은 배당을 통해 일부 또는 전부 변제될 수 있으나, 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. 다만, 임차인 중 김유현 씨의 보증금 및 차임이 미상으로, 해당 임차인과 관련하여 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 "화일초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주거 지역으로서 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

김유현 임차인의 보증금 및 차임 정보가 없어, 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

건물 준공연도가 2000년으로 다소 노후된 편이며, 주변 유사 물건과의 거래 사례 비교 시 면적이 넓은 편에 속하여 향후 매각 또는 임대 시 장기 소요 또는 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않는 김유현 씨가 있어, 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 등기부상 말소기준권리 외 별도의 인수되는 권리는 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 다세대주택으로, 꾸준한 주택 수요가 기대되는 지역입니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 화일초등학교가 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다. 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 시세는 감정가 이상 수준으로 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미확인 보증금 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 255,000,000원 ~ 265,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차인 관련 위험 요소를 충분히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.