나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4023 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 1393 라테라스 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 "신방화역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제6층 제604호로서, 외벽 : 외장석 및 벽돌타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있고, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

강서구 마곡동 1393, 1392, 1394 토지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

물건명: 라테라스 제6층 제604호

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 1393 라테라스 제6층 제604호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제6층 제604호

주요 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축 연도: 2016년 7월 (건축 허가 기준)

내부 구조: 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 도시형생활주택

외벽 마감: 외장석 및 벽돌타일 붙임 등

창호: 샷시 창호

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 223,000,000원

토지면적: 16.26㎡ (약 4.92평)

건물면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황

말소기준권리: 부산지방법원 2025카단8739 (가압류, 주택도시보증공사, 236,000,000원)

총 등기부채권액: 430,000,000원

주요 권리사항:

* 소유권보존 (2017-01-12)

* 소유권이전 (2017-06-15)

* 주택임차권 (2024-03-22, 194,000,000원, 말소)

* 가압류 (2025-12-01, 236,000,000원, 말소, 말소기준권리)

* 강제경매 (2026-03-09, 194,000,000원, 말소)

* 압류 (2026-08-13, 말소)

1.3. 2. 임차인 현황

임차인: 윤 (주택도시보증공사)

보증금: 194,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-13

확정일자: 2020-01-08

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

비고: 임차인의 주택임차권 등기 및 보증금 반환청구권은 매각 조건에 따라 처리됨.

1.3. 3. 매각조건 및 인수주의 사항

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 본 건은 임차인 윤 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 인수되는 보증금은 없음.

1.4. 입지조건

1.4. 1. 주변환경

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

1.4. 2. 교통

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 9호선 "신방화역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 차량 진출입도 용이함.

1.4. 3. 도로

본건 소재 건물은 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

1.5. 상권분석

주거 밀집 지역에 위치하며, 인근 학교 및 근린생활시설과 함께 복합적인 상권을 형성하고 있음. 지하철역 인접으로 유동인구 확보에 유리한 입지임.

1.6. 생활정보

* 교육시설: 공항고등학교, 마곡중학교, 마곡초등학교 등 인접

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 기타: 마곡지구 개발에 따른 생활 편의시설 확충 기대

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 교육환경 보호: 상대보호구역 (강서양천교육지원청 확인 필요)

* 기타: 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 공동주택 등)

1.7. 2. 기타 리스크

* 임차인 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건 매각으로 인한 잔여 보증금 인수 위험은 없으나, 관련 절차 확인 필요.

* 외부 관찰 및 탐문 평가: 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 주위 탐문, 유사 물건 평가 사례 등을 참고하여 평가되었으므로 실제와 상이할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 마곡지구 인근 역세권 지역에 위치하여 향후 개발 가치 상승 기대.

* 지하철 9호선 신방화역 인접으로 우수한 교통 접근성 보유.

* 도시형생활주택으로 소액 투자 및 실거주 가능성.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성된 것으로 보이며, 공항 관련 각종 규제 및 토지거래 허가구역 지정 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 임차인 관련 매각 조건이 매수인에게 유리하게 명시되어 있으나, HUG 인수 조건 변경에 따른 세부 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 건물의 거래 가격은 제곱미터당 약 474만원에서 712만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 면적(28.58㎡)과 감정가(223,000,000원)를 고려할 때, 제곱미터당 약 780만원으로 이는 시장 가격보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

최근 거래된 유사 물건(2018년식 26.09㎡)의 제곱미터당 가격(약 645만원)을 적용하여 시장가격을 추정하면 약 184,300,000원 수준입니다.

이러한 시장 상황 및 본건의 잠재적 리스크, 그리고 감정가의 적정성을 고려하여, 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.